¿Qué puede hacer el propietario si los inquilinos no pagan el alquiler?

Inquilino no pagar alquiler

Las opciones del propietario de un inmueble en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler dependen de si el objetivo es cobrar la deuda, desalojar al inquilino o ambas cosas, que suele ser lo habitual.

Nuestro ordenamiento permite instar un mismo procedimiento de desahucio por impago del alquiler que permita al arrendador cobrar lo que se le debe y forzar el desalojo del inmueble.

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¿Qué opciones tiene el arrendador en caso de impago del alquiler?

En caso de impago de la renta o de las demás cantidades que corresponda pagar al arrendatario, que se consideran gastos asimilados a la renta (luz, agua, etc.), el propietario, desde el nacimiento de la deuda, tiene la facultad de ejercitar una acción de desahucio por impago, lo que supondría el desalojo forzoso del inmueble y el cobro de las cantidades adeudadas.

No obstante, a veces, un inquilino se puede retrasar en el pago de la renta de manera excepcional y el propietario puede preferir instar solo la acción de impago de rentas para poder cobrar la deuda sin necesidad de desalojar al arrendatario.

Si, por el contrario, el objetivo es cobrar lo que se le debe y además desalojar la vivienda, nuestro ordenamiento permite que se acumulen en el mismo proceso las siguientes acciones: 

  • La acción declarativa de desahucio, cuyo objetivo es que el juez declare que el inquilino no tiene derecho a continuar en la vivienda por haber incurrido en una
    causa de resolución del contrato de alquiler.
  • La acción de reclamación de deuda, con la finalidad de que el juez declare la existencia de la deuda.
  • La acción ejecutiva de desahucio y de cobro de la deuda, que persigue forzar el desalojo del inmueble y el pago de las cantidades debidas.

¿Cómo se lleva a cabo el desahucio por impago de rentas?

Antes de presentar la demanda de desahucio, conviene reclamar el pago de la deuda por algún medio fehaciente, siendo el más habitual el envío de un burofax con certificación del contenido.

No se trata de un trámite obligatorio, pero puede evitar problemas en el futuro, ya que, si el arrendador no requiere al inquilino para el pago, este puede enervar la acción de desahucio una vez iniciado el procedimiento. La enervación supone poder evitar el desahucio pagando al propietario las cantidades adeudadas durante la tramitación del proceso.

Por ese motivo, conviene cumplir con este trámite antes de interponer la demanda judicial. Además, si el inquilino ha sido cumplidor en el pasado, se le da la oportunidad de regularizar la situación sin necesidad de acudir a los tribunales.

Como efecto negativo, la reclamación de deuda por burofax supone tener que dilatar el procedimiento 30 días, que es el plazo que exige la ley desde ese momento para poder presentar la demanda.

¿En qué consiste la demanda de desahucio por impago de alquiler?

La demanda de desahucio por impago deberá presentarse transcurridos 30 días desde el envío del burofax en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté radicado el inmueble, siendo necesaria la intervención de abogado y procurador. 

En la demanda, si el propietario solo pretende el desalojo del inmueble, puede hacer constar su compromiso de perdonar la deuda si el inquilino abandona la vivienda voluntariamente en el plazo que se determine, en ningún caso inferior a 15 días desde que se le notifique la demanda.

Si lo que se busca es cobrar el dinero debido, habrá que hacer constar en la demanda que se acumulan las acciones de desahucio y de reclamación de deuda, además de la ejecución de la sentencia.

La demanda deberá ir acompañada de los siguientes documentos:

  • El certificado de contenido del burofax enviado, en su caso.
  • Un justificante de las deudas que se reclaman al inquilino, en forma de extractos bancarios, recibos impagados, facturas, etc.
  • El contrato de arrendamiento de la vivienda.
  • Una nota simple del registro de la propiedad, que acredite la titularidad del inmueble.

Admitida la demanda, se notificará al inquilino. Si no se le puede notificar personalmente, por no ser posible localizarlo, se hará la notificación por edictos, y a partir de ese momento, tendrá 10 días para contestar a la demanda.

Si no se opone, se archivará el procedimiento y se fijará un día y hora para el lanzamiento, es decir, para la ejecución forzosa del desalojo, aunque el inquilino también puede abandonar el inmueble de manera voluntaria.

Si se opone, se celebrará el juicio por los trámites del juicio verbal y terminará por sentencia, que en la mayoría de los casos es condenatoria y obliga al inquilino a pagar la deuda y desalojar el inmueble, al tiempo que fija un día y hora para el lanzamiento, en caso de que el inquilino no se marche voluntariamente.

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