La enervación del desahucio es una posibilidad que tiene el arrendatario demandado por impago de evitar ser desalojado de la vivienda o el local, pagando las cantidades que debe.
Cuando el arrendatario enerva el desahucio, puede continuar haciendo uso del inmueble que tiene alquilado, ya que se da por finalizado el procedimiento judicial. El contrato continúa adelante, en los términos acordados.
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Contacte con nosotros¿Dónde se regula la enervación del desahucio?
La regulación de la enervación del desahucio se encuentra en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Cuándo se puede enervar el desahucio?
Por ley, el arrendador puede enervar el desahucio en un plazo de 10 días desde la notificación de la demanda.
Sin embargo, en la práctica, se permite la enervación del desahucio en cualquier momento, siempre y cuando sea anterior al juicio. Igualmente, se entiende que se enerva el desahucio si el pago se produce antes de recibir la notificación.
Dos aspectos fundamentales a tener en consideración son los siguientes:
- Si el arrendatario ya ha enervado el desahucio anteriormente, no podrá volver a hacerlo. Este es un derecho que solo se podrá ejercer una vez durante la vigencia del contrato.
- En caso de que el arrendador haya requerido al arrendatario para el pago por medios fehacientes (como un burofax), y hayan pasado más de 30 días sin producirse el pago, el arrendatario tampoco podrá enervar el desahucio.
Por otra parte, es muy importante saber que el arrendador tiene que permitir expresamente la enervación del desahucio en la demanda. De hecho, se requiere que el demandante indique si admite esta opción o no para admitir a trámite dicha demanda.
Si el arrendador no admite la enervación, y aun así el arrendatario paga antes del juicio, tendrá que celebrarse un procedimiento para que el juez decida si se considera enervado o no el desahucio.
Normalmente, el juez entenderá que se ha producido el desahucio si este ha tenido lugar dentro del plazo de 10 días a partir de la notificación de la demanda.
¿Cómo hay que hacer el pago para enervar el desahucio?
Existen dos formas de pagar para enervar el desahucio:
- Pagar directamente al arrendador. Es indiferente que se le pague a través del banco o no, pero, si no se le paga en cuenta, hay que contar con algún medio para demostrar que el pago se ha realizado, en caso de que sea necesario.
- Consignar el dinero en la cuenta indicada por el juzgado.
¿Qué hay que pagar en la enervación del desahucio?
Para enervar el desahucio, el arrendatario tiene que pagar las cantidades debidas, en concepto de pago de la renta de alquiler o de los suministros. Pero, además, el juez lo condenará a pagar también las costas procesales.
Por otro lado, hay que saber que, normalmente, el arrendador reclama en la demanda también las rentas futuras (es decir, las que se generen desde la presentación de la demanda).
Y para que se considere que se ha enervado el desahucio, el arrendatario tendrá que pagar también esas otras cantidades (por lo que la deuda total será superior a la cantidad indicada en la demanda, siendo por ello que se reclaman también, de forma abstracta, las rentas futuras, ya que no es posible saber cuándo le llegará exactamente la notificación al demandado).
¿Puede el arrendatario pagar pero oponerse al mismo tiempo?
Sí, puede hacerlo. Es decir: el arrendatario puede pagar lo que se le reclama en principio, consigándolo judicialmente, pero a su vez oponerse, por entender que debe una cantidad menor (o que no debe nada).
En ese caso, el pago será un depósito ad cautelam o subsidiario, y se celebrará un procedimiento para que el juez decida cuánto debe realmente el arrendatario. Según cuál sea la resolución judicial, se le devolverá o no parte del dinero consignado.