¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio por impago de alquiler?

Desahucio por impago de alquiler

Cuando alguien pone en alquiler su piso o su local, su prioridad es obtener una renta como compensación a su inversión. De hecho, el pago de esta renta es la principal obligación del inquilino o arrendatario. Por esa razón, el impago del alquiler se considera el incumplimiento más grave en cualquier contrato de arrendamiento.

Para este tipo de situaciones, el desahucio por impago de alquiler es el procedimiento a seguir para recuperar la vivienda e intentar cobrar las mensualidades pendientes.

En consecuencia, el arrendador puede adoptar frente a él alguna de estas decisiones:

  • Resolver el contrato.
  • Exigir el pago de las rentas pendientes, con intereses.
  • Recuperar el inmueble, mediante el desalojo del inquilino.

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En Simarro Abogados encontrará abogados especialistas en desahucios de inquilinos en Murcia. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.

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Casos de aplicación del procedimiento de desahucio

Se puede recurrir al desahucio cuando el ocupante de la vivienda o local no tiene contrato de arrendamiento. Es el caso de los conocidos como ‘okupas’, que acceden a la vivienda sin el consentimiento del propietario; pero también de los precaristas, que son personas a las que el propietario de una vivienda autoriza para residir temporalmente en el inmueble y que luego se niegan a abandonarlo cuando el propietario se lo solicita.

Pero también es posible optar por el desahucio cuando el contrato de arrendamiento ha finalizado, incluidas sus prórrogas, y el inquilino no se marcha. O cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones (especialmente si no paga el alquiler) durante más de un mes. En concreto, esta situación da derecho al arrendador a iniciar el procedimiento de desahucio por impago del alquiler.

Con el procedimiento de desahucio por impago de alquiler el propietario recuperará la vivienda desalojando al inquilino moroso.

Si bien el procedimiento no es exactamente el mismo en cada uno de estos casos, para todos ellos es necesario contar con la asistencia de un abogado especialista en desahucios.

El procedimiento de desahucio por impago del alquiler

Desde luego, el incumplimiento más grave se da cuando el inquilino continúa sin pagar, pero aun así permanece en la vivienda. Lo aconsejable, si esto ocurre, es intentar encontrar una solución amistosa antes de acudir al juzgado.

Para ello, es recomendable remitir un burofax al inquilino, reclamando la deuda. No obstante, esta vía no suele dar resultados, y no queda otra solución que acudir al juzgado.

En este punto, se interpone una demanda de desahucio, añadiendo también la reclamación de las rentas pendientes. Para preparar esta demanda, se aportará en el juzgado:

  1. El contrato de arrendamiento.
  2. Los recibos impagados.
  3. El burofax y su acuse de recibo, cuando se haya intentado la solución extrajudicial.

El burofax acredita que el propietario se ha visto obligado a interponer la demanda porque no ha sido posible el acuerdo. Hay que tener en cuenta que, si desde que el inquilino recibe el burofax hasta la presentación de la demanda pasan más de 30 días, el inquilino ya no puede enervar la acción.

La enervación del desahucio es una facultad de la que dispone el inquilino que le permite abonar la deuda pendiente y cancelar el procedimiento judicial de desahucio, con la particularidad de que solo puede recurrir a esta figura legal una vez, y que debe hacerlo en un plazo máximo de 30 días desde que el propietario reclama fehacientemente el pago de la deuda.

El procedimiento judicial de desahucio por impago de alquiler

El procedimiento judicial de desahucio está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Además, nuestro ordenamiento jurídico no admite la vía de hecho para expulsar por la fuerza al ocupante de la vivienda. Si se intenta, el propietario corre el riesgo de incurrir en un delito de coacciones. Por ese motivo en ningún caso debe el propietario amenazar o coaccionar al inquilino para que abandone la vivienda, con conductas como cambios de cerradura, corte de suministros, etc.

Una vez interpuesta la demanda de desahucio, se dicta decreto de admisión y se requiere al demandado para que en el plazo de 10 días realice una de estas acciones:

  • Desaloje el inmueble.
  • Pague la totalidad de la deuda pendiente, si todavía está a tiempo de enervar el desahucio.
  • Se oponga a la demanda, alegando los motivos por lo que cree que no debe pagar.

Aparte, hay algunas peculiaridades que se han de tener en cuenta en esta fase:

  • La LEC permite al arrendador perdonar las rentas al inquilino, a cambio de que abandone el inmueble en el plazo de, al menos, 15 días desde la demanda.
  • Si el inquilino abandona la vivienda, pero no ha pagado, continúa la reclamación de la deuda.
  • Los desahucios solo se pueden enervar una vez. Cuando se produzca otro impago y se presente demanda de desahucio, esta opción queda prohibida.
  • Si se opone a la demanda, el inquilino deberá demostrar en sede judicial que ha pagado las rentas reclamadas. A esta vía recurren habitualmente los inquilinos morosos para ganar tiempo.
  • Solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda. Si no se opone, se le da la razón al arrendador.
  • En caso de juicio, este es muy breve, ya que solo se puede debatir sobre si el inquilino ha pagado o no. No se planteará ninguna otra cuestión.

La finalización del desahucio por impago de alquiler

El fin del proceso de desahucio seguirá uno de los siguientes caminos:

El inquilino abandona el inmueble

En este caso, se deja sin efecto el lanzamiento. Aunque conviene solicitar que se mantenga, para obtener un acta sobre el estado de la vivienda. Con ella se podrá reclamar, si fuera necesario hacer algunas reparaciones.

El lanzamiento del inquilino

Este término se utiliza para los desalojos con asistencia de las autoridades. El día señalado para el lanzamiento, acude la comisión judicial, un cerrajero y, si es preciso, la policía, para entrar en la vivienda y levantar acta de su estado. Aunque se recupere la posesión de la vivienda, el procedimiento continúa con la reclamación de las rentas pendientes.

Los plazos del proceso de desahucio

Otra preocupación de muchos propietarios es saber cuánto dura el procedimiento de desahucio. Sobre todo, porque cada mes que pasa es una pérdida más de renta percibida.

En este sentido, la última reforma legal ha dado lugar a la creación de la figura del desahucio express. Aunque es cierto que no en todos los casos se acelera considerablemente el procedimiento. Esto va a depender, en realidad, de la carga de trabajo y saturación del juzgado competente. De forma aproximada, estamos hablando de un plazo de entre 3 y 6 meses.

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Si sus inquilinos no abandonan la vivienda tras finalizar el contrato de arrendamiento o si no están al día con el pago de la deuda, contacte con nosotros e infórmese.

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