La ley permite desahuciar a un inquilino por impago del alquiler, y no establece ningún plazo mínimo durante el cual el arrendador deba soportar la falta de pago antes de acudir a los tribunales.
Por tanto, es posible iniciar un desahucio desde el primer momento en que el inquilino falta a su principal obligación, aunque es conveniente tener en cuenta algunos aspectos relevantes de cara a un procedimiento de desahucio por impago.
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Contacte con nosotros¿En qué momento se puede iniciar un desahucio por impago del alquiler?
La principal obligación del arrendatario o inquilino es el pago del alquiler y de las cantidades asimiladas a la renta en el momento y en la forma pactada con el arrendador. Son cantidades asimiladas a la renta el coste de los suministros y cualquier otra que se haya acordado que deba pagar el inquilino.
Si no lo hace, independientemente de que haya transcurrido un día o un mes, el arrendador está facultado a resolver el contrato.
Concretamente, ante un incumplimiento de cualquiera de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato, tal y como establece el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El mismo artículo, en su apartado 2.a), recoge una serie de causas que facultan al arrendador a resolver el contrato, una de las cuales es “la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.
La ley no exige más requisitos para la resolución del contrato ni impone ningún plazo previo, por lo que, en el mismo instante en que se entienda que ha habido un incumplimiento, se podrá resolver.
¿Qué opciones tiene el arrendador ante un impago del alquiler?
El desahucio es una posibilidad del arrendador en caso de que el inquilino incumpla su obligación de pago, pero no es la única. De hecho, es posible que el arrendador no esté interesado en desahuciar a su inquilino, y que solo busque cobrar lo que se le debe, sobre todo si se trata de un incumplimiento puntual y es la primera vez que el arrendatario se retrasa.
Las opciones que el arrendador tiene a su alcance en caso de impago o retraso en el pago son:
- Exigir judicialmente el pago de lo que se le debe y mantener al inquilino en el inmueble.
- Exigir judicialmente el pago de la deuda y además desalojar el inmueble, obligando al inquilino a marcharse.
- Exigir el desalojo de la vivienda perdonando el pago de la deuda.
- Dar un toque de atención al inquilino mediante un requerimiento extrajudicial para exigir el pago de la deuda.
Nuestro ordenamiento jurídico permite ejercitar conjuntamente en el mismo procedimiento la reclamación de una deuda por impago y el desahucio del inquilino, solicitando además la ejecución forzosa de la sentencia para el caso de que este no abandone la vivienda voluntariamente. Para ello, habrá que acumular todas esas peticiones en la misma demanda (artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Pero no es obligatorio solicitar el pago de la deuda y el desahucio conjuntamente, por lo que, si el arrendador solo desea satisfacer su crédito, puede interponer una demanda de reclamación de deuda sin ejercitar la acción de desahucio, que quedaría abierta para una ocasión posterior.
Si el arrendador está dispuesto a perdonar la deuda con tal de que el inquilino abandone la vivienda, debe manifestar este compromiso por su parte en la demanda de desahucio, y conceder un plazo no inferior a 15 días al inquilino para que desaloje voluntariamente el inmueble (artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Es necesario requerir previamente al pago al inquilino antes del desahucio?
La ley no exige el requisito del requerimiento previo al arrendatario, pero no hacerlo tiene consecuencias que se deben tener en cuenta.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la llamada enervación del desahucio, que es la posibilidad que se ofrece al arrendatario de evitar el desahucio una vez iniciado este si, requerido para el pago, paga al arrendador o pone a su disposición judicial o notarialmente el importe de las cantidades debidas.
Pero el inquilino no puede enervar el desahucio en los siguientes casos:
- Si ya ha hecho uso de este derecho en una ocasión anterior, a menos que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
- Si el arrendador ha requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda.
Por tanto, requerir al arrendatario extrajudicialmente por medio de un burofax (este es el medio más utilizado) evita que este pueda enervar el desahucio y dejarlo sin efecto. Como contrapartida, este trámite dilatará 30 días más el procedimiento.
En caso de optar por enviar el burofax, es conveniente hacerlo con acuse de recibo y certificación del contenido.