Características y regulación del contrato de arrendamiento de vivienda

Contrato arrendamiento vivienda

El arrendamiento de vivienda ha sido habitual objeto de preocupación por los poderes públicos, lo que ha propiciado que esta materia se regule por normas específicas desde mediados del siglo pasado.

Actualmente, el contrato de arrendamiento de vivienda está sujeto a una minuciosa regulación que trata de garantizar los derechos del arrendatario, ya que se considera la parte más vulnerable de la relación.

A continuación, vamos a ver en qué consiste, dónde se regula y qué debe contener el contrato de arrendamiento de vivienda.

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¿En qué consiste el arrendamiento de vivienda?

El arrendamiento de vivienda es una de las modalidades incluidas en los arrendamientos urbanos, junto al arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Es arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable con el fin principal de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y se regula mediante el contrato celebrado entre el propietario o arrendador y el inquilino o arrendatario.

Por el contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador (que puede ser el propietario del inmueble o el usufructuario) se compromete a ceder el uso de la vivienda al arrendatario, y a garantizar sus condiciones de habitabilidad, a cambio de una renta. El arrendatario, además, se compromete a habitar el inmueble de manera permanente y para el uso de vivienda habitual, y a mantenerla en un adecuado estado de conservación.

¿Dónde se regula el arrendamiento de vivienda?

El arrendamiento de vivienda se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Para algunos contratos, los celebrados antes del 9 de mayo de 1985, se siguen aplicando los preceptos de la ley anterior, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones incluidas en la disposición transitoria segunda de la nueva ley.

Además, respetando en todo caso lo establecido en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato se regirá por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, y supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

¿Cuáles son los requisitos formales del contrato de arrendamiento de vivienda?

La ley no exige que el contrato se formalice por escrito, por lo que se presupone que puede celebrarse verbalmente, pero el artículo 37 establece que las partes podrán obligarse mutuamente a formalizar el contrato por escrito.

No obstante, es conveniente en cualquier caso que conste por escrito, para mayor garantía de ambas partes.

En caso de formalizar el contrato por escrito, el mismo artículo regula el contenido mínimo que debe incluir: la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas que se hayan pactado.

¿Qué contenido debe tener el contrato de arrendamiento?

De acuerdo con el artículo 37, y dando cumplimiento al resto del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato debe contener los siguientes extremos: 

Encabezamiento

En primer lugar, se debe identificar claramente a las partes del contrato, así como la vivienda arrendada:

  • Los datos de los contratantes consistirán en nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación.
  • Identificación de la vivienda objeto del contrato: dirección, referencia catastral y número de inscripción en el Registro de la Propiedad.

También deberá indicarse que se trata de un arrendamiento de fincas urbanas o arrendamiento de vivienda.

A continuación se incluirán las distintas cláusulas o estipulaciones del contrato.

Objeto del arrendamiento

En esta cláusula se debe hacer constar cuál es el alcance del arrendamiento, es decir, si la vivienda incluye anexos, como garaje y trastero, y cuáles son, y si se alquila amueblada o no, además de la relación de muebles y equipamiento que se incluye.

Duración del contrato

El contrato debe hacer constar la duración pactada por las partes, teniendo en cuenta las posibilidades de prórroga que la ley garantiza al arrendatario en el artículo 9.

A falta de un plazo expreso y determinado, se entenderá que la duración inicial es de un año.

Reserva del arrendador para uso propio

La ley reconoce al arrendador persona física el derecho a reclamar la vivienda transcurrido un año de contrato en caso de necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para uso de vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (artículo 9.3).

En este caso, no se producirá la prórroga automática del contrato, pero para que opere esta excepción, se debe pactar expresamente en el momento de celebración del contrato.

Importe de la renta inicial

También es imprescindible que se haga constar el importe inicial de la renta, cuyo pago será mensual y durante los primeros siete días del mes (artículo 17). El pago se hará por medios electrónicos, salvo que sea imposible y haya que hacerlo en metálico y en la propia vivienda.

También cabe pactar que en lugar de pagar una renta, durante un tiempo determinado, el arrendatario se ocupe de hacer los trabajos de reforma y rehabilitación de la vivienda, pero no podrá pedir una compensación por ello cuando termine el arrendamiento.

El importe será el pactado libremente por las partes, salvo que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, en cuyo caso, la ley establece unos límites.

La ley prevé que se pacte que no se incremente la renta en caso de mejoras efectuadas por el arrendador, pero el pacto debe ser expreso (artículo 19).

Actualización de la renta

También se debe hacer constar el índice de referencia elegido para calcular la actualización anual de la renta, y los demás pactos que establezcan las partes sobre este aspecto.

Si no hay pacto expreso de actualización, no se aplicará ninguna. 

Fianza

La ley obliga a la prestación de una fianza equivalente a un mes de renta. Además de la fianza, las partes podrán pactar en el contrato otras garantías que aseguren el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario (artículo 36).

Reparto de los gastos

Aunque la ley establece qué gastos corresponde pagar a cada una de las partes, conviene hacer un desglose e indicarlos expresamente, para evitar conflictos.

El arrendador debe hacer frente a todos los gastos que implique mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad e higiene. El arrendatario, por su parte, debe ocuparse de los gastos cotidianos y de las reparaciones debidas al uso diario.

En cuanto a gastos de comunidad, servicios, tributos y demás gastos de sostenimiento del inmueble corresponden al arrendador si no son susceptibles de individualización, y al arrendatario si lo son, pero se podrá pactar que sea el arrendatario quien pague también los primeros. 

Ese pacto deberá incluirse en el contrato, con indicación de su importe anual a la fecha del contrato.

El arrendador deberá pagar los gastos de la inmobiliaria y de formalización del contrato.

Indemnización en caso de desistimiento

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que se pueda pactar también una indemnización para el arrendador en caso de que el arrendatario desista del contrato cuando ya hayan transcurrido 6 meses, y antes de que se complete la duración inicial pactada.

El importe de la indemnización será equivalente a una mensualidad de renta por cada año que falte por cumplir, y la parte proporcional para periodos inferiores.

Pacto de renuncia a la adquisición preferente

En caso de que el arrendador quiera vender la vivienda, el arrendatario tiene reconocido legalmente el derecho de adquisición preferente, materializado en los respectivos derechos de tanteo y retracto. No obstante, se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del arrendatario.

Resolución del contrato en caso de impago

Por último, también está previsto en la ley que las partes pacten la resolución automática del contrato en caso de impago de la renta. Esta posibilidad solo se reconoce a los arrendamientos de vivienda inscritos en el registro de la propiedad. 

En virtud de este pacto, el contrato se resolverá por falta de pago y el arrendatario deberá restituir la vivienda al arrendador inmediatamente, una vez que este le haya requerido judicial o notarialmente el pago y el arrendatario no haya contestado en 10 días hábiles o haya contestado aceptando la resolución.

Fecha y firma

El contrato debe figurar por duplicado (una copia para cada parte) y estar firmado y con indicación de la fecha de su celebración. 

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