El principal derecho del arrendatario o inquilino de una vivienda es el de disfrutar de la vivienda arrendada de forma pacífica y en condiciones óptimas de habitabilidad, mientras que su principal obligación es la de pagar a cambio la renta estipulada y hacerse cargo del pago de los suministros y otras cantidades que le correspondan.
Sin embargo, la ley reconoce otros derechos y obligaciones del arrendatario que vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotros¿Dónde se regulan los derechos y obligaciones del arrendatario de vivienda?
El arrendamiento de vivienda es una materia que cuenta con su propia regulación específica en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y los derechos y obligaciones de las partes se encuentran recogidos en el artículo 21 y siguientes de la ley.
Además, en todo lo no previsto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, resultarán de aplicación subsidiaria las normas del Código Civil, concretamente el artículo 1546 y siguientes.
¿Qué derechos tiene el arrendatario de una vivienda?
La ley reconoce al inquilino o arrendatario los siguientes derechos:
Derecho a disfrutar de la vivienda
El derecho principal que tiene el arrendatario es de disfrutar de la vivienda de forma pacífica y en las condiciones de habitabilidad que la hagan apta para el uso convenido.
Por eso, el inquilino también tiene derecho a que el arrendador se ocupe en todo momento de mantener la vivienda en buen estado, de modo que pueda garantizar dichas condiciones de habitabilidad.
Derecho a ser compensado por obras necesarias
La realización de las obras necesarias para el mantenimiento de la vivienda es una obligación que recae sobre el arrendador, por lo que, si el arrendatario adelanta el dinero de esas obras, tiene derecho a que el arrendador se lo restituya.
Derecho de adaptación de la vivienda
Por su parte, el inquilino o arrendador tiene derecho a realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adaptarla a la discapacidad o limitación por razón de edad de alguno de sus ocupantes, pero debe notificárselo al arrendador.
No obstante, al finalizar el contrato, deberá reponer la vivienda a su estado original, a menos que el arrendador decida dejar las obras realizadas.
Derecho de adquisición preferente
El arrendador tiene derecho a vender la vivienda cuando quiera, debiendo el nuevo adquirente respetar el arrendamiento en las condiciones que establece la ley, pero el inquilino tiene derecho de adquisición preferente en caso de venta.
Esto significa que el arrendador tiene que notificarle fehacientemente por escrito su intención de vender, con una antelación mínima de 30 días a la fecha de la venta, y el arrendatario tendrá entonces la oportunidad de ejercitar su derecho de tanteo, es decir, podrá ofrecer la misma cantidad por la vivienda y adquirirla en lugar del primer comprador.
Si el arrendador incumple su obligación de informar al inquilino, este podrá ejercitar su derecho de retracto una vez realizada la venta, pagando el mismo precio que haya pagado el comprador y reclamando así la vivienda.
El plazo para ejercitar el derecho de retracto también es de 30 días desde que se le notifique fehacientemente la venta y las condiciones en que se hizo.
Derecho a que se le devuelva la fianza
Si, una vez finalizado el contrato, el inquilino devuelve la vivienda sin desperfectos, tendrá derecho a que el arrendador le devuelva íntegramente el dinero de la fianza. Si por el contrario es necesario realizar alguna reparación, entonces solo tendrá derecho a recibir el dinero restante, en su caso.
¿Qué deberes u obligaciones tiene el arrendatario de una vivienda?
En cuanto a los deberes que afectan al arrendatario o inquilino de una vivienda, son los siguientes:
Deber de pagar la renta
Este es sin duda el deber principal del inquilino. El pago de la renta deberá hacerse en el tiempo y lugar convenidos, y si no se ha establecido que se haga por domiciliación o transferencia bancaria, lo normal es que se pague en la propia vivienda arrendada.
En cuanto al plazo, se suele pactar que el pago se realice entre los días 1 y 5 de cada mes.
Pero, además de pagar la renta, el inquilino tiene la obligación de pagar las cantidades asimiladas, como los suministros y otros gastos que se haya decidido que corran de su cuenta.
Normalmente se domicilian los recibos a su nombre, pero también se puede encargar el arrendador de pagarlos adelantadamente y reclamar luego el pago al inquilino.
Deber de pagar la fianza
La exigencia de una fianza es una obligación del arrendador que recae sobre el inquilino, que es quien debe pagarla al inicio del contrato.
El importe de la fianza será de una mensualidad, y deberá ser reintegrada al término del contrato, a menos que haya que realizar reparaciones a costa del arrendatario.
Deber de hacer un uso adecuado
Como es lógico, el arrendatario debe hacer en todo momento un uso adecuado de la vivienda, y destinarla al fin convenido con el arrendador.
Además, tiene prohibido realizar en la vivienda actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, pudiendo el arrendador resolver el contrato si el inquilino no respeta esa prohibición.
Deber de hacer reparaciones menores
El arrendador es el responsable de realizar las obras necesarias de mantenimiento de la vivienda para garantizar las condiciones de habitabilidad, pero existen otros gastos menores que se deben al uso cotidiano de los objetos de la casa que corren de cuenta del inquilino.
No obstante, no es fácil establecer una frontera clara entre qué es reparación necesaria y qué es reparación menor, por lo que muchas veces este asunto es objeto de controversia y deben ser los tribunales los que decidan.
Deber de comunicar la necesidad de hacer reparaciones
Como se ha dicho, el arrendador es quien debe realizar y costear las reparaciones necesarias, pero no podrá hacerlo si el inquilino no le avisa de su necesidad.
Por tanto, el inquilino o arrendatario tiene la obligación de informar al arrendador de la existencia de desperfectos o problemas que deben ser reparados, y deberá hacerlo en el plazo más breve posible.
El inquilino deberá permitir al arrendador que verifique directamente la necesidad de las reparaciones, antes de autorizar que se realicen.
Si se trata de reparaciones urgentes que no pueden esperar sin provocar un daño mayor, el inquilino podrá adelantar el pago y tendrá derecho a que el arrendador le reintegre la cantidad.
Deber de soportar las obras
Tanto si se trata de obras necesarias como de obras de mejora que no pueden esperar, el inquilino tiene el deber de soportarlas.
No obstante, si la ejecución de las obras se prolonga más de 20 días y provoca que una parte de la vivienda quede inutilizable, el inquilino tendrá derecho a que se reduzca la renta proporcionalmente.
Deber de responder por los daños
El arrendatario tiene la obligación de responder del deterioro o pérdida de la vivienda si se deben a una causa imputable a él, o a las personas que convivan con él.
Deber de devolver la vivienda en buen estado
Al finalizar el contrato de arrendamiento, el inquilino tiene la obligación de reintegrar la vivienda al arrendador en el mismo estado en que la recibió.
En caso de haber desperfectos, el arrendador podrá emplear el dinero de la fianza para costear la reparación, y deberá devolver al inquilino solo el importe restante, si lo hay.