Cuando el ocupante de un inmueble se encuentra en él sin una causa justa que lo ampare, el propietario no puede desalojarlo por su cuenta, sino que debe acudir a un procedimiento en el que se reconozca su derecho a la posesión del inmueble y por el que se decrete el desalojo del actual ocupante, y ese procedimiento es el juicio de desahucio.
El desahucio puede estar motivado por un impago de rentas o por la expiración del plazo de un alquiler, o bien por alguna otra causa que no tenga su base en un contrato de arrendamiento, siendo cada causa el fundamento de un tipo de desahucio.
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Contacte con nosotros¿Qué es un desahucio?
El desahucio es un acto por el cual, el propietario o titular de un inmueble desaloja al actual ocupante o inquilino por alguna de las causas previstas en la ley o reflejadas en el contrato de arrendamiento, en caso de haberlo, y se lleva a cabo por medio de un procedimiento civil llamado juicio de desahucio.
El objetivo del desahucio es reintegrar la posesión del inmueble a su legítimo propietario, y cada una de las causas que lo motivan da lugar a un tipo de desahucio.
¿Qué tipos de desahucio hay?
El desahucio puede derivar de un contrato de arrendamiento o tener su causa en otra situación ajena al alquiler, y se tramita por los cauces del juicio verbal con las especificidades que establezca la ley en cada caso.
Según cuál sea la causa, se pueden distinguir los siguientes tipos de desahucio:
El desahucio de inquilinos
El desahucio de inquilinos es el más habitual, y puede estar motivado por distintas causas, como son el impago de las rentas u otras cantidades, la expiración del tiempo del contrato u otras.
Además, puede consistir en el desahucio de una vivienda o en el desahucio de un local comercial.
El Código Civil contempla el desahucio del inquilino en el artículo 1569, pero, además, este tipo de desahucio es objeto de regulación específica en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El artículo 27 de la LAU, en relación con el arrendamiento de vivienda, contempla los motivos por los que el arrendador o propietario puede resolver el contrato, dejando al inquilino sin justo título para seguir ocupando el inmueble, y son:
- La falta de pago de la renta, o de las cantidades que corresponda pagar al inquilino.
- La falta de pago de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión no consentidos.
- La causación intencionada de daños en la vivienda, o de obras no autorizadas por el arrendador.
- La realización de actividades no permitidas.
- La no dedicación de la vivienda al uso de vivienda habitual.
El artículo 35 de la LAU contempla a su vez las causas por las cuales puede el arrendador resolver un contrato de arrendamiento de local comercial (o distinto del de vivienda, en general), que son similares a las mencionadas.
En todos estos casos, el propietario podrá instar el procedimiento de desahucio por medio del procedimiento previsto en el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si la causa es la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, o la expiración del plazo pactado en el contrato, o por el procedimiento previsto en el artículo 250.1.4.º, si el motivo es cualquier otro.
Además, el desahucio puede estar fundado en cualquier otro incumplimiento o infracción de las condiciones del contrato por parte del arrendatario, aunque, en ese caso, es preciso instar primero un procedimiento de resolución del contrato en el que se demuestre el incumplimiento, y una vez declarada la falta de título del inquilino para permanecer en el inmueble, se podrá proceder al juicio por desahucio.
Finalmente, si el arrendador indicó en el momento del contrato que necesitaría la vivienda para su propio uso como vivienda permanente (artículo 9.3 de la LAU), y una vez transcurrido el primer año de alquiler, el inquilino requerido para abandonar la vivienda se niega a marcharse, se podrá instar igualmente el juicio de desahucio.
El desahucio por precario
Cuando el propietario de un inmueble se lo cede a otra persona para que lo ocupe temporalmente, sin que medie contrato entre ellos, se dice que el ocupante está en precario en la vivienda, y debe desalojarla en cuanto el propietario la reclame.
Pero, en ocasiones, el ocupante se niega a abandonar ante un requerimiento del propietario, y, en ese caso, este puede instar el desahucio por precario contemplado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El desahucio por okupación
Un caso cada vez más frecuente es el del ocupante que entra en un inmueble, en apariencia deshabitado, y permanece en él sin consentimiento del propietario, es decir, el llamado okupa.
La ley protege al poseedor de la vivienda frente a cualquier persona, incluido el propietario, por lo que este no puede desalojar inmediatamente al okupa acudiendo a las autoridades policiales, sino que debe instar un procedimiento de desahucio de okupas para forzarlo legalmente a marcharse, que está contemplado en el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La persona legitimada para ejercitar la acción es el propietario o el poseedor que tenga un título legítimo, lo que excluye a los okupas, que se encuentran en el inmueble sin ningún título que lo justifique.
En este caso, hay que tener en cuenta que, si el propietario demandante tiene la condición de gran tenedor, la demanda será inadmitida si no se hace constar dicha circunstancia al presentarla.
El desahucio hipotecario
Por último, el desahucio hipotecario es que se lleva a cabo a instancia de la entidad financiera que concede una hipoteca cuando el propietario cuya vivienda se constituyó como garantía del pago deja de pagar los plazos.
El objeto del desahucio hipotecario es vender en subasta la vivienda hipotecada y poder pagar la deuda con el precio obtenido en la venta.
La acción por la cual se puede ejecutar la garantía hipotecaria se llama ejecución hipotecaria, y también se conoce como desahucio hipotecario. Está regulada en el artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.