Las reparaciones pequeñas que deban hacerse a causa del desgaste que ocasiona el uso ordinario de los espacios y servicios de una vivienda, corresponden al arrendatario. Así lo establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En este artículo distinguimos entre las reparaciones de una vivienda que estarán a cargo del propietario y las que serán responsabilidad del inquilino.
- El arrendatario deberá hacerse cargo de obras menores, de escasa cuantía que deriven del uso cotidiano que se hace de la vivienda y sus estructuras, pero que no afectan la habitabilidad de la vivienda.
- El propietario se hará cargo de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad.
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Contacte con nosotros¿Qué deben decir los contratos de arrendamiento?
Además de las disposiciones legales existentes para regular qué reparaciones corren por cuenta del propietario y cuáles por cuenta del arrendatario, algunos contratos de arrendamiento dedican expresamente una cláusula a regular ese asunto, dejando claro cuáles son las “reparaciones pequeñas” que serán responsabilidad del inquilino.
Debe tenerse en cuenta que, aunque el Código Civil español establece que existe la libertad de pacto entre las partes, en el caso de que en un contrato de arrendamiento se incluyan como reparaciones pequeñas algunas que no lo son, en caso de litigio, esa cláusula del contrato será considerada nula.
Criterios para determinar de qué tipo de reparación se trata
En algunas ocasiones puede haber dudas sobre si una reparación es pequeña y por uso y debe afrontarla el arrendatario o no. La mejor forma por supuesto de deslindar estos asuntos es de manera amistosa y de común acuerdo entre las partes.
En la práctica, a veces el acuerdo amistoso no es posible y habrá que determinar quién será el responsable que deberá pagar por alguna reparación en una vivienda alquilada, la cuestión puede llegar a la vía judicial.
Existen algunos criterios que la jurisprudencia ha establecido para orientarse en esos casos, y que los profesionales especialistas en esta materia o las organizaciones que se ocupan de estos temas emplean también como directrices.
Cuantía de la reparación
Uno de estos criterios tiene que ver con la cuantía de la reparación, considerando que el importe de la misma debe ser razonable, relacionándolo con el valor de reposición del objeto o equipo deteriorado.
Hay diversas vías para evaluar este asunto. Una de ellas es que se considerarán reparaciones pequeñas aquellas cuyo coste no supere en 50% el valor de la renta mensual de la vivienda.
En otras sentencias se ha considerado que se trata de una reparación menor aquella cuyo coste es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar.
Análisis sobre el tipo de bien dañado
Otra manera de evaluar si se trata de una reparación que deberá correr por cuenta del arrendatario, es analizando qué tipo de bien, instalación o equipo es el que se ha dañado.
Si se trata de estructuras que se usan diariamente y por tanto requieren de un mantenimiento periódico para mantener funcionando adecuadamente, tales como grifos, bombillas, enchufes, entre otros, su reparación correrá por cuenta del arrendatario.
En cambio, si se trata de la reparación de un techo, paredes, tuberías o cualquier otro elemento que sea parte estructural del inmueble, su reparación estará a cargo del propietario.
Tiempo de uso de los bienes y su mantenimiento
El tiempo que lleva el arrendatario usando la vivienda y el tiempo de vida que tengan los equipos o bienes que se encuentran en el inmueble para su uso corriente, son también factores que la jurisprudencia considera a la hora de evaluar a quién corresponde hacerse cargo de la reparación.
Si el arrendatario lleva muy poco tiempo habitando la vivienda, es difícil que pueda hacérsele responsable por una reparación que se debe a un desgaste acumulado que no ha sido producido por él.
Pero si el bien dañado es nuevo no puede pensarse que se haya roto por un desgaste acumulado, por ello, a menos que pueda imputarse a un defecto de fabricación que debe entonces estar cubierto por la garantía obtenida al comprarlo, esa reparación sí corresponde al arrendatario.
El mantenimiento corriente de equipos y bienes que se encuentran en el inmueble para su uso normal, tales como filtros, inodoros, bañeras, todo tipo de desagües, que se deben mantener sin obstrucciones, algunos electrodomésticos que puedan requerir cambios de piezas pequeñas, entre otros, será por cuenta del arrendatario.
Sin embargo, si se trata de la reposición de un equipo o bien que haya agotado su vida útil esta corresponderá al propietario, así como las inspecciones obligatorias de gas y otros servicios que sean exigibles en la vivienda. Ese tipo de inspecciones son responsabilidad del propietario, ya que tienen que ver con la conservación de la vivienda en perfecto estado de habitabilidad.
Buenas prácticas para documentar el estado de la vivienda
Siempre es aconsejable que en el momento en que el arrendatario ocupa la vivienda revise el estado en que se encuentran todos los equipos y partes que la conforman. En el caso de haber alguna observación, la haga saber de inmediato al dueño o a la inmobiliaria a través de la cual se haya hecho el arrendamiento.
El soporte fotográfico o de vídeo es útil en caso de que una de las partes no esté presente en el momento en que se verifique el estado en el que se está recibiendo el inmueble. Esta práctica puede hacerse periódicamente, en caso de que el arrendamiento sea por un período extenso, para monitorear el estado de los bienes.
Si la vivienda se ha alquilado amueblada se debe verificar también el estado en que se encuentran los muebles y equipamiento en general.
Durante la vigencia del contrato, de ocurrir alguna incidencia, el arrendatario la debe comunicar de inmediato al propietario o a la agencia, para proceder con la reparación requerida tomando en consideración los criterios ya mencionados. Al finalizar el contrato de arrendamiento, el inquilino deberá entregar el inmueble en la misma condición en la que lo recibió.
En caso de alguna diferencia que no se pueda resolver por vía de comunicación y acuerdo entre el propietario y el arrendatario, el caso habría que elevarlo a la instancia judicial y en ella será el juez quién determine quién deberá hacerse cargo del costo de la reparación que se esté considerando.
La recomendación general es que se mantenga una buena comunicación entre el propietario y el arrendatario durante la vigencia del contrato, y que las diferencias traten de resolverse por vía amistosa.