Desistimiento o rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino

El desistimiento o rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino es la finalización de la relación con el arrendador por su propia voluntad.

Las normas generales sobre arrendamiento se encuentran en el Código Civil. La rescisión está prevista también por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo se deben cumplir ciertos requisitos. Además, puede dar lugar a una indemnización para el propietario según el caso.

En el caso de arrendamientos rústicos también es posible, sujeto a las condiciones previstas por la Ley. Si se trata de arrendamiento de industrias, locales de negocios o solares, tienen vigencia las disposiciones del Código Civil.

Desistimiento del contrato de alquiler en el Código Civil

Las disposiciones generales sobre el contrato de arrendamiento se encuentran en el Título VI del Código Civil. Se establecen las siguientes características para el contrato de alquiler de fincas rústicas y urbanas:

• Tiempo determinado.
• Precio cierto.
• Figuras que intervienen: arrendador, el que se obliga a ceder el uso del bien; arrendatario, el que adquiere el derecho al uso del bien por el cual se obliga a pagar.
• El arrendatario está obligado a pagar el precio acordado, utilizar el bien con diligencia y destinarlo al uso pactado.

Por otra parte, la rescisión de los contratos consta en el capítulo V del Código Civil, a saber:

1. Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley.  Fuera de esto, el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato si el arrendador no cumple con las obligaciones expresadas en el Código Civil y el contrato. También puede solicitar indemnización de daños y perjuicios.
2. La rescisión obliga a la devolución de la cosa objeto del contrato y del precio.

Rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece lo siguiente en su artículo 11:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Plazo mínimo para el desistimiento

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento a partir de los 6 meses de la firma.

En caso de que desista antes de los seis meses, aunque diversos fallos condenan al inquilino a abonar los alquileres restantes hasta cubrir los 6 meses, se aplica otra figura jurídica que es el incumplimiento de contrato y no la rescisión.

Excepto que se demuestre que el arrendador hubiese alquilado nuevamente la propiedad.

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

El arrendatario puede desistir del contrato en arrendamientos con una duración superior a 5 años y una vez transcurrido el plazo.

Comunicación

Debe comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En caso de no preavisar, debe dar cumplimiento a la obligación abonando la renta correspondiente a esos días.

Si el desistimiento se debe a obras en la vivienda, la notificación es de 30 días a partir de que se notifica la voluntad de realizar dichas obras.

Indemnización

En este supuesto, si se establece en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una suma equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que quede sin cumplir, o su parte proporcional.

Rescisión sin consentimiento del cónyuge

Cuando el arrendatario desiste del contrato sin el consentimiento de su pareja o cónyuge conviviente, el arrendamiento puede continuar en beneficio de la misma.

Sin embargo, esta persona tiene un plazo de 15 días para informar su voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento.

De no mediar respuesta el contrato se extinguirá, pero el cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del mismo.

Desistimiento sin indemnización

El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato en cualquier momento, sin obligación de indemnizar, cuando exista incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador, inhabitabilidad de la vivienda, no realización de reparaciones o perturbación por parte del arrendador del uso de la vivienda.

También cuando el arrendador vaya a realizar obras de conservación, mantenimiento o reconstrucción de la vivienda que hagan imposible la habitabilidad de la misma.

Desistimiento de contrato prorrogado

Si el contrato de alquiler se prorroga, no rige el plazo de seis meses para desistir del mismo, sino que el inquilino puede hacerlo en cualquier momento a partir de la prórroga.

Rescisión del contrato de arrendamiento en fincas rurales

Se consideran arrendamientos rústicos aquellos contratos sobre una o varias fincas para su explotación agrícola, ganadera o forestal. Hay varias excepciones, por ejemplo arrendamientos por un plazo inferior al año agrícola entre otros casos.

Este tipo de contrato tiene una duración mínima de cinco años. El desistimiento unilateral del arrendatario está previsto en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

El plazo mínimo es la finalización del año agrícola, y el plazo de comunicación al arrendador es de un año de anticipación.

Por otra parte, la rescisión puede realizarse por incumplimiento de parte del arrendador de satisfacer los gastos de conservación y mejoras en los términos establecidos por los artículos 18, 19 y 20 de dicha ley.

Desistimiento de contratos de arriendo para destinos distintos al de vivienda

En el caso de contratos de arrendamiento de negocio, rige lo previsto por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, la libertad de pactos, y supletoriamente lo establecido por el Código Civil. 

Las partes pueden introducir en el contrato todo lo referente a la rescisión del mismo.

De esta forma, el desistimiento anticipado y sin justa causa constituye un incumplimiento de contrato, pudiendo el arrendador exigir al arrendatario el cumplimiento de lo acordado, o, en su caso, reclamar por daños y perjuicios como consecuencia del desistimiento anticipado.

Procedimiento para la rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino

1. El inquilino que desee rescindir el contrato de alquiler debe notificarlo al arrendador mediante una carta de rescisión.
2. El desistimiento supone la extinción del contrato de alquiler, teniendo como requisito el abandono de la vivienda alquilada.
3. El preaviso debe ser notificado de manera fehaciente.