El desistimiento o rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino es la finalización de la relación con el arrendador por su propia voluntad.
Las normas generales sobre arrendamiento se encuentran en el Código Civil. No obstante, la rescisión del contrato de alquiler y sus requisitos se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En el caso de arrendamientos rústicos también es posible el desistimiento (artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), pero en este post nos centramos en lo que establece la LAU sobre el desistimiento por parte del inquilino.
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Contacte con nosotros¿Un arrendatario puede rescindir el contrato de alquiler?
Según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato de arrendamiento, siempre que se cumplan ciertas condiciones.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
En caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, ¿se puede rescindir el contrato sin consentimiento del cónyuge?
Cuando el arrendatario desiste del contrato sin el consentimiento de su pareja o cónyuge conviviente, el arrendamiento puede continuar en beneficio de la misma.
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
Sin embargo, esta persona tiene un plazo de 15 días para informar su voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento. De no mediar respuesta el contrato se extinguirá, pero el cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del mismo.
¿Cuándo puede un inquilino rescindir el contrato de alquiler?
Los requisitos que se deben para cumplir para que el desistimiento sea válido son los siguientes:
- Plazo mínimo. Para que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento deben haber transcurrido, al menos, 6 meses desde la firma.
- En contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el arrendatario puede desistir del contrato en arrendamientos con una duración superior a 5 años y una vez transcurrido el plazo.
- Si el contrato de alquiler se prorroga, no rige el plazo de 6 meses para desistir del mismo, sino que el inquilino puede hacerlo en cualquier momento a partir de la prórroga.
- Preaviso. Debe comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En caso de no preavisar, debe dar cumplimiento a la obligación abonando la renta correspondiente a esos días. Si el desistimiento se debe a obras en la vivienda, la notificación es de 30 días a partir de que se notifica la voluntad de realizar dichas obras.
- Indemnización:
- Si se establece en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una suma equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que quede sin cumplir, o su parte proporcional.
- No obstante, el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato en cualquier momento, sin obligación de indemnizar, cuando exista incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador, inhabitabilidad de la vivienda, no realización de reparaciones o perturbación por parte del arrendador del uso de la vivienda. También cuando el arrendador vaya a realizar obras de conservación, mantenimiento o reconstrucción de la vivienda que hagan imposible la habitabilidad de la misma.
¿Cómo puede el inquilino rescindir el contrato de alquiler?
El primer paso que debe dar un inquilino o arrendatario cuando desea rescindir el contrato de alquiler es notificárselo al arrendador mediante una carta de rescisión, ya que, el preaviso mínimo debe ser notificado de manera fehaciente.
El desistimiento supone la extinción del contrato de alquiler, teniendo como requisito el abandono de la vivienda alquilada.
¿Es posible el desistimiento de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda?
En el caso de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, rige lo previsto por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, la libertad de pactos, y supletoriamente lo establecido por el Código Civil.
Las partes pueden introducir en el contrato todo lo referente a la rescisión del mismo. De esta forma, el desistimiento anticipado y sin justa causa constituye un incumplimiento de contrato, pudiendo el arrendador exigir al arrendatario el cumplimiento de lo acordado, o, en su caso, reclamar por daños y perjuicios como consecuencia del desistimiento anticipado.