Implicaciones legales de comprar una vivienda que se encuentra alquilada

En ocasiones, en la búsqueda de una vivienda para comprar, el comprador descubre que la vivienda elegida ya está habitada por un inquilino, lo que puede conllevar problemas añadidos o importantes ventajas, según sean las circunstancias.

Por ese motivo, antes de dar el paso de comprar una vivienda alquilada, conviene conocer qué implicaciones legales tiene la existencia de un contrato de arrendamiento en vigor.

¿Es posible comprar una vivienda alquilada?

Sí, no existe ningún impedimento para comprar una vivienda que se encuentra alquilada; sin embargo, el alquiler no se extingue automáticamente por la compra, y el comprador tendrá que subrogarse en la posición del antiguo propietario por un tiempo que dependerá de los términos de la celebración del contrato de arrendamiento, como veremos en otro apartado.

Además, hay que tener en cuenta que la venta puede frustrarse por el derecho de adquisición preferente que corresponde al arrendatario (salvo pacto en contrario), en virtud del cual el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda con preferencia a cualquier otro posible comprador.

Este derecho de adquisición preferente implica la obligación, por parte del arrendador, de notificar al inquilino en forma fehaciente la decisión de vender, indicando el precio y las condiciones esenciales de la transmisión. El inquilino dispondrá entonces de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda en lugar del primer comprador, siempre que iguale las condiciones pactadas entre este y el propietario.

Si no se cumple con la obligación de notificación, o se omite alguno de los requisitos en la notificación, el inquilino tendrá un derecho de retracto por el que podrá dejar sin efecto la venta producida. El derecho de retracto deberá ejercitarlo en el plazo de 30 días naturales desde la notificación fehaciente que deberá hacer el comprador al inquilino con las condiciones esenciales de la operación.

¿Qué motivos pueden llevar a vender o comprar una vivienda alquilada?

Las razones que pueden hacer que el propietario quiera vender la vivienda sin esperar a que termine el arrendamiento, o que un potencial comprador se plantee comprar una vivienda alquilada, son variadas, entre otras:

• La posibilidad de adquirir una vivienda a un precio inferior al de mercado, como compensación al hecho de no poder habitarla desde el primer momento.
• La perspectiva de poder hacerse con un activo inmobiliario por el que además se percibe una renta ya asegurada.
• Por parte del propietario, la necesidad de obtener liquidez sin poder esperar a que el arrendamiento termine, o la urgencia por desprenderse de un inmueble con inquilinos que pueden estar causando problemas de impago, conflictos, etc.
• La expectativa de invertir en una vivienda que puede aumentar su rentabilidad en el futuro.

Sea cual sea el motivo, el comprador debe tener presente que quizá no podrá disponer de la vivienda en mucho tiempo, y que el alquiler vigente puede no ser una fuente de ingresos tan segura como imagina.

¿Qué problemas pueden surgir al comprar una vivienda alquilada?

Los problemas o inconvenientes que puede encontrarse el comprador de una vivienda alquilada también son variados, así como la solución para cada caso:

Derecho de adquisición preferente del inquilino

Como ya hemos mencionado, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda con preferencia a cualquier otro comprador, por lo que, si decide ejercer ese derecho, la venta se frustrará.

Mantenimiento del alquiler

En caso de que el inquilino no quiera comprar la vivienda, aún hay que tener en cuenta el tiempo que tiene derecho a permanecer en la vivienda como arrendatario:

• El comprador deberá respetar el alquiler durante los primeros 5 años, o 7, si el arrendador era una persona jurídica, y siempre que ese sea el deseo del inquilino.
• Si el arrendamiento se pactó por una duración superior, pero no se inscribió en el Registro de la Propiedad, y el comprador de buena fe no conocía su existencia, también deberá respetar el arrendamiento, pero solo hasta esos 5 o 7 años. Igual ocurrirá si en el contrato de arrendamiento se pactó su extinción en caso de vender la vivienda.

Dificultad para obtener una hipoteca

El hecho de que la vivienda esté habitada también puede dificultar el acceso a financiación ajena para comprarla, por ejemplo, si el inquilino se niega a dejar entrar a un tasador para valorar la vivienda, a efectos de solicitar una hipoteca en el banco. En ese caso, será imposible que el banco la conceda.

Inquilino conflictivo

Por otro lado, aunque, en principio, la existencia de un alquiler puede verse como una fuente de ingresos segura, puede ocurrir que el inquilino sea conflictivo y no pague la renta o los gastos que le corresponden, cree problemas con el resto de propietarios del edificio o incluso se niegue a marcharse cuando expire su contrato de alquiler.

Estas situaciones obligarán al nuevo propietario a tomar acciones legales interponiendo una demanda de desahucio, con el consiguiente coste personal y económico que esto conlleva.

¿Puede alegar el comprador que necesita el inmueble como vivienda habitual?

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que el arrendador pueda recuperar la vivienda antes de que expire el plazo pactado para el arrendamiento si justifica que la necesita para usarla como su propia vivienda habitual o la de algunos familiares (padres, hijos y cónyuge, en algunos casos).

Sin embargo, esta posibilidad está sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos:

• El arrendador (persona física) debió haber hecho constar expresamente en el contrato de arrendamiento que necesitaría la vivienda con dichos fines antes del transcurso de 5 años.
• Debe haber transcurrido al menos un año de duración del arrendamiento.

En el caso del nuevo propietario no se cumplen los requisitos, ya que se trata de una persona distinta y no le afecta lo que pudiera haber pactado el anterior arrendador, y tampoco puede hacerlo constar en un nuevo contrato, porque lo que se produce es la subrogación en el contrato de arrendamiento que ya existía, no la celebración de un nuevo contrato.

Por tanto, cualquier intento de terminación del contrato de arrendamiento basado en una supuesta necesidad del comprador de utilizar la vivienda para su propio uso podrá ser considerado fraude de ley y justificar una demanda judicial por parte del inquilino.