El usufructo de una vivienda: qué es y qué implicaciones tiene

El usufructo es el derecho que tiene una persona a usar y disfrutar de una cosa ajena, pero sin adquirir la propiedad sobre ella.

Cuando recae sobre una vivienda, el usufructo otorga a su titular el derecho de usarla y disfrutarla, pero también lleva aparejados una serie de deberes y obligaciones que vamos a ver en este artículo.

¿En qué consiste el derecho de usufructo sobre una vivienda?

De acuerdo con el artículo 467 del Código Civil, el usufructo otorga a su titular el derecho a disfrutar de los bienes ajenos, en este caso una vivienda, sin alterar su forma y sustancia, salvo que la ley o el título por el cual se constituya el derecho autoricen a hacerlo.

Al tratarse de una vivienda, el derecho de usufructo se materializa en la facultad de usarla, ocupándola, o de disfrutarla, obteniendo las rentas que pueda generar, por ejemplo mediante el alquiler.

También implica la facultad de disponer del propio derecho de usufructo, haciéndolo objeto de negociación y enajenándolo, aunque cualquier negocio celebrado sobre él se extinguirá en el momento en que lo haga el propio usufructo.

Como contrapartida al usufructo, el propietario ostenta la nuda propiedad, que supone tener el derecho de propiedad sin las facultades de uso y disfrute. 

¿Qué derechos tiene el usufructuario de una vivienda?

Como consecuencia de la constitución de un usufructo sobre una vivienda, el titular ostenta los siguientes derechos:

Derecho de uso y disfrute

El usufructuario de una vivienda tiene en primer lugar el derecho a usarla, lo que en una vivienda se traduce en el derecho a ocuparla o habitarla. Y además tiene el derecho de disfrute, que implica el derecho a obtener las rentas que pueda generar la vivienda, si, por ejemplo, el usufructuario decide alquilarla.

De hecho, como titular del derecho de usufructo, el usufructuario puede disponer de la facultad de uso sobre la vivienda a favor de quien quiera y recibir o no por ello una remuneración, siempre teniendo en cuenta que el derecho de uso y disfrute volverá al nudo propietario cuando se termine el plazo establecido para el usufructo.

Derecho a disponer del usufructo

El usufructuario no puede disponer, gravar o enajenar el derecho de propiedad, pero sí puede hacerlo con su derecho de usufructo, celebrando cualquier contrato por el cual traslade la propiedad del usufructo, aunque dicho contrato se extinguirá en el momento en que lo haga el usufructo mismo.

Por su parte, el nudo propietario tiene derecho a disponer de su derecho de propiedad, gravándolo o enajenándolo, siempre que con ello no perjudique el derecho de usufructo.

Derecho de hacer mejoras en la vivienda

El usufructuario, durante el tiempo que dure el usufructuario, puede realizar mejoras en la vivienda, tanto si son útiles como si son de recreo. Por ejemplo, puede pintar la vivienda, poner toldos, cerrar una terraza, etc.

Sin embargo, no podrá retirar las mejoras realizadas al término del usufructo si ello supone un detrimento para la vivienda, y tampoco tendrá derecho a ser indemnizado por estas, pero podrá usar su valor para compensar los posibles desperfectos que pueda haber causado en la vivienda durante el usufructo.

¿Qué deberes tiene el usufructuario de una vivienda?

El usufructo también lleva aparejadas ciertas obligaciones para el usufructuario:

Obligación de cuidar la vivienda

Dado que el usufructuario deberá restituir la vivienda al nudo propietario cuando termine el usufructo, una de sus obligaciones es cuidar de ella con la diligencia debida, y deberá responder ante el propietario del menoscabo que pueda sufrir la vivienda tanto por su propia actuación como por la de otras personas a las que haya cedido de algún modo el uso de la vivienda.

Obligación de hacer inventario

El Código Civil impone al usufructuario la obligación general de hacer inventario antes de tomar posesión de la vivienda, describiendo detalladamente el estado en que se encuentra, y de prestar fianza, excepto si el usufructuario es el transmitente de la vivienda o el progenitor o cónyuge viudo del nudo propietario.

No obstante, se podrá dispensar al usufructuario de ambas obligaciones si con ello no se perjudica a nadie.

Obligación de reparar

El usufructuario también tiene el deber de hacer las reparaciones ordinarias en la vivienda que se deban al deterioro derivado de un uso natural de las cosas.

Las reparaciones extraordinarias, por otro lado, son responsabilidad del nudo propietario, aunque el usufructuario deberá poner en su conocimiento la necesidad urgente de hacerlas, en su caso.

Obligaciones económicas

El usufructuario debe hacer frente además a algunas obligaciones económicas como consecuencia del usufructo:

• Debe pagar las cargas y contribuciones anuales, como el IBI, y los impuestos que recaigan sobre las rentas percibidas, como el IRPF sobre los beneficios obtenidos con un alquiler, por ejemplo.
• Debe pagar los gastos ordinarios de comunidad, correspondiendo los extraordinarios al nudo propietario.
• Debe pagar el importe del consumo en los suministros, como el agua, la luz o el gas.
• También le corresponde pagar los gastos de defensa que se originen por pleitos que tengan por objeto del usufructo y las posibles condenas por ellos.

Obligación de restituir la vivienda

Al término del usufructo, la vivienda deberá ser restituida al nudo propietario, que consolidará así su derecho de propiedad recuperando la propiedad plena.

¿Qué duración tiene el usufructo sobre una vivienda?

La duración del usufructo será la que se haya establecido en su título constitutivo o en la ley. 

Así, el propietario que haya constituido el usufructo voluntariamente sobre una vivienda de su propiedad deberá haber fijado el plazo de duración para el mismo, mientras que si el usufructo deriva de una disposición legal, como ocurre con el que se constituye a favor del cónyuge viudo como consecuencia de sus derechos hereditarios, el usufructo será vitalicio, y no se extinguirá hasta la muerte del usufructuario.

No obstante, el usufructo también se puede extinguir por otras causas antes de que se cumpla el plazo establecido: 

• Por muerte del usufructuario antes de que finalice el plazo.
• Por cumplimiento de la condición resolutoria que pueda haber impuesto el propietario en el momento de la constitución del usufructo.
• Por quedar reunidos en una misma persona el derecho de usufructo y el de nuda propiedad (por ejemplo, si el nudo propietario vende o dona al usufructuario su derecho de propiedad o viceversa).
• Por renuncia del usufructuario.
• Por resolución del derecho que tenía la persona que lo constituyó, por ejemplo, si es despojada de la propiedad a favor de otra persona con mejor derecho.
• Por prescripción.