Nuda propiedad, usufructo y pleno dominio: ¿qué son y en qué se diferencian?

La nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio son tres derechos relacionados, pero diferentes. Te explicamos en qué consisten y cuáles son sus diferencias.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que corresponde a una persona sobre una cosa de la que tiene la propiedad, pero de la cual no puede hacer uso.

Es decir, el nudo propietario no puede usar el bien que es de su propiedad porque su posesión y disfrute le corresponden a otra persona que tiene el usufructo sobre la misma.

Hoy en día, es muy habitual que el propietario de una vivienda haga testamento y deje, por un lado, la nuda propiedad de la misma a sus hijos, y por otro, el usufructo a otra persona, que suele ser el cónyuge viudo.

De esta forma se asegura de que sus descendientes heredarán la vivienda, pero que no podrán impedir que el cónyuge continúe viviendo en la misma.

También se dan casos en los que personas mayores que no tienen herederos, o que carecen de recursos económicos suficientes, venden la nuda propiedad de su casa y se reservan para ellos el usufructo.

De este modo, pueden seguir viviendo en ella y reciben una compensación por renunciar a la nuda propiedad.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho de una persona a usar y disfrutar de un bien, habitualmente un inmueble, sin ser propietaria del mismo.

Es un derecho real recogido en el artículo 467 del Código Civil, que establece que el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que se autorice otra cosa en su título de constitución o en la ley.

Como vimos anteriormente, es habitual que se deje el usufructo de una vivienda en testamento al cónyuge viudo.

Incluso es muy frecuente que se establezca la llamada cláusula sociniana, por la cual, el causahabiente deja la propiedad de su parte de la vivienda a sus hijos y el usufructo de la misma a su cónyuge, pero si alguno de sus hijos impugna el testamento, no recibirá más que aquella parte de la herencia que le corresponda por legítima estricta (es decir, el mínimo legalmente contemplado).

¿Qué es el pleno dominio?

Se denomina pleno dominio o plena propiedad a la posesión completa de un bien, que es aquella en la que recae sobre una misma persona tanto la propiedad como el pleno uso de un bien.

Es decir, a la persona que tiene el pleno dominio le corresponden los derechos tanto del nudo propietario como del usufructuario.

¿En qué se diferencian la nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio?

Las diferencias entre estos tres derechos son claras:

1. El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute.
2. El usufructuario no dispone de la propiedad del bien, pero sí tiene su uso y disfrute.
3. Al propietario pleno le corresponden tanto la propiedad, como el uso y disfrute del bien.

¿Y cómo se traduce esto a efectos prácticos? Veámoslo:

• El nudo propietario puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero no puede alquilarla, porque su uso y disfrute solo le corresponden al usufructuario. Y aunque logre vender la nuda propiedad, el usufructo sobre el bien continuará.
• El usufructuario no puede vender el bien, porque no tiene la nuda propiedad sobre el mismo. Pero sí puede alquilarlo, y la renta que obtenga por el arrendamiento le corresponderá a él, no al nudo propietario. También puede el usufructuario vender su usufructo a una tercera persona.
• El propietario pleno puede hacer lo que desee con el bien: venderlo o alquilarlo, ya que tiene tanto la propiedad sobre el mismo como su uso y disfrute.

Por otra parte, las obligaciones que conllevan la nuda propiedad y el usufructo son distintas.

Así pues, al nudo propietario le corresponde:

1. Hacerse cargo a nivel fiscal de las contribuciones especiales o extraordinarias que suponga el usufructo, a excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que tiene que satisfacerlo el usufructuario.
2. Si el bien se encuentra hipotecado, realizar el pago de las cuotas correspondientes.
3. Pagar los gastos de la comunidad, a menos que se haya pactado algo distinto con el usufructuario (pacto que será válido entre las partes, pero no frente a la comunidad de propietarios).
4. Hacer las reparaciones extraordinarias que requiera el bien.
5. Responder ante el usufructuario de los embargos o la venta judicial del bien para el pago de deudas.

El usufructuario, por su parte, tiene las siguientes obligaciones:

• Conservar la forma y sustancia de los bienes que tiene en usufructo.
• Formar inventario y prestar fianza, antes de comenzar a disfrutar de los bienes usufructuados. Se le podrá dispensar de estas obligaciones si ello no perjudica a nadie.
• Poner en conocimiento del propietario cualquier acto por parte de un tercero del que tenga noticia que pueda lesionar los derechos de la propiedad. Si no lo hace, responderá de los daños y perjuicios causados como si fueran por su culpa.
• Pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos celebrados sobre el usufructo.
• Cuidar las cosas que tenga en usufructo.
• Responder del menoscabo de los bienes que tiene en usufructo si vende o arrienda su derecho de usufructo.
• Hacer las reparaciones ordinarias que necesiten los bienes usufructuados.
• Avisar al propietario de las reparaciones extraordinarias que necesiten las cosas usufructuadas. El propietario se encargará de las mismas.
• Si el propietario hace reparaciones extraordinarias, podrá exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en dichas reparaciones mientras dure el usufructo.
• Pagar las cargas y contribuciones anuales y las que se consideren gravámenes de los frutos.