En qué consiste la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio

La venta de una propiedad con reserva de usufructo vitalicio es una práctica cada vez más frecuente que permite al vendedor seguir disfrutando de su vivienda mientras viva, y al comprador adquirir el inmueble a un precio mucho más asequible que si lo comprara sin carga alguna.

Pero antes de dar el paso de celebrar una venta con reserva de usufructo vitalicio, conviene conocer las implicaciones que tiene este tipo de negocio.

¿Qué es una venta de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio?

La venta de nuda propiedad con reserva de usufructo, o la venta con reserva de usufructo, sin más, consiste en vender un bien inmueble a un precio más ventajoso, por estar gravado con un usufructo que no se extinguirá hasta la muerte del usufructuario, lo cual implica que el comprador, y nudo propietario, no podrá usar y disfrutar del inmueble hasta ese momento.

En la compraventa con reserva de usufructo, el usufructuario suele ser el propio vendedor y pleno propietario de la vivienda.

¿Por qué está gravado el inmueble con un usufructo vitalicio?

La constitución de un usufructo es una facultad de la que dispone el propietario de un bien, en este caso, de un inmueble, como manifestación de su derecho de propiedad.

Por tanto, el propietario del inmueble puede constituir un usufructo vitalicio en cualquier momento por acto inter vivos, o el usufructo puede venir impuesto por disposición legal, como en el caso de la legítima de la herencia a favor del cónyuge viudo. 

Si el usufructo se constituye libremente por acto inter vivos, es muy habitual que el usufructuario sea el propio propietario del bien, que decide enajenar únicamente la nuda propiedad, como forma de obtener dinero sin tener que dejar de disfrutar de la vivienda en la que vive.

Este segundo supuesto es precisamente el objeto del contrato de compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo.

¿Cuáles son las ventajas de la compraventa con reserva de usufructo?

Las ventajas de este tipo de compraventa son distintas para cada una de las partes:

• Para el comprador, la ventaja principal es poder adquirir un inmueble a un precio inferior al de mercado, si bien con la condición de no poder disponer plenamente de él durante un tiempo. No obstante, aunque el comprador no puede usar y disfrutar del inmueble, sí puede disponer de su derecho de propiedad, siempre que no afecte al usufructuario.
• Para el vendedor, y normalmente usufructuario, la ventaja principal es poder seguir disfrutando de su vivienda a la vez que consigue un ingreso importante con la venta del inmueble. La desventaja, por otro lado, es que pierde la propiedad del inmueble, y no puede transmitir ese patrimonio a sus herederos.

Por otro lado, ambos tienen la ventaja de no tener que hacerse cargo por entero de los gastos que genera el inmueble, impuestos incluidos, ya que cada uno contribuye en proporción a su parte, o en función del aprovechamiento que le corresponde.

¿Qué impacto tiene el usufructo vitalicio en el precio del inmueble?

El usufructo vitalicio tiene un valor económico que se puede calcular, y que sirve de base para establecer el precio de venta del inmueble, ya que el precio de la venta será el resultado de deducir el valor del usufructo del valor total del inmueble.

Además, calcular el valor del usufructo también es necesario para conocer la base imponible de cara al pago de los impuestos que afectan al inmueble, puesto que ni el nudo propietario ni el usufructuario tienen que hacer frente por entero al pago de los tributos.

¿Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio?

El valor económico del usufructo vitalicio se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor del bien usufructuado. Este porcentaje se obtiene mediante una sencilla resta: 89 - edad del usufructuario. 

El porcentaje así calculado tiene que estar dentro de unos límites mínimo y máximo, que son 10 % y 70 %, de modo que, de no estarlo, se tomará como porcentaje el límite que corresponda.

Veamos un ejemplo práctico. Si Juan tiene 67 años, y vende su vivienda de 200.000 euros con reserva de usufructo vitalicio, el valor del usufructo será:

Valor del bien X (89 - 67) % = 200.000 X 22 % = 44.000 euros.

El porcentaje del 22 % está dentro de los límites máximo y mínimo, por lo que se toma tal cual. Si por ejemplo la resta hubiera arrojado un resultado de 9, habría que tomar como porcentaje el límite mínimo, es decir, el 10 %.

En cuanto al valor de la nuda propiedad, será el que reste hasta el total del bien, en este caso: 200.000 - 44.000 = 156.000 euros.

¿Cómo se formaliza el contrato de compraventa con reserva de usufructo?

En lo que respecta a las obligaciones formales, dependen de la forma de constituir el usufructo:

• Si se constituye por disposición de la ley, como legítima del cónyuge viudo, quedará formalizado en testamento.
• Si se constituye por acto inter vivos, por voluntad del propietario del inmueble, el usufructo deberá formalizarse en escritura pública.

Además, cualquiera que sea el caso, será precisa la inscripción en el Registro de la Propiedad, puesto que se trata de un derecho real que afecta a un bien inmueble limitando el derecho de propiedad.

¿Qué derechos y obligaciones corresponden al comprador y al usufructuario?

Los derechos y obligaciones de comprador y usufructuario son los que corresponden al nudo propietario y al usufructuario en cualquier usufructo, si bien en este caso perduran durante toda la vida del usufructuario.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

De forma general, los derechos y obligaciones del nudo propietario son los que corresponden al derecho de propiedad, pero teniendo en cuenta que existe un usufructo, por lo que no puede hacer nada que perjudique o impida el disfrute de los derechos del usufructuario. 

En particular, tiene los siguientes derechos y obligaciones:

• Derecho a disponer del derecho de propiedad (gravar, enajenar, etc.), respetando el derecho del usufructuario.
• Derecho a hacer obras y mejoras en la vivienda, siempre que no disminuyan el valor del usufructo ni se obstaculice el derecho de disfrute del usufructuario.
• Obligación de soportar el deterioro producido en la vivienda por un uso normal efectuado por el usufructuario, siempre que no se deba a dolo o negligencia de este, en cuyo caso, tiene derecho a ser compensado.
• Obligación de realizar las reparaciones extraordinarias que precise la vivienda.
• Obligación de tributar en proporción a su derecho en concepto de IRPF.
• Obligación de pagar los gastos de comunidad extraordinarios.

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar de la cosa sin alterar su forma ni sustancia, debiendo devolverla al nudo propietario al término del usufructo, en este caso, en el momento de su fallecimiento.

En particular, el usufructuario tiene los siguientes derechos y obligaciones:

• Derecho a disponer de su derecho de usufructo por cualquier título. Es decir, el usufructuario puede arrendar e incluso enajenar su derecho de usufructo, pero hay que tener en cuenta que cualquier contrato que celebre sobre el usufructo se extinguirá cuando también lo haga este, en este caso, en el momento de su fallecimiento.
• Derecho a hacer mejoras en la vivienda, siempre que respete su forma y sustancia. Podrá retirarlas cuando quiera, pero no tendrá derecho a compensación por ellas.
• Obligación de usar la vivienda con el cuidado de una persona diligente.
• Obligación de hacer en la vivienda las reparaciones ordinarias, y de informar al propietario de la necesidad de las reparaciones extraordinarias.
• Obligación de informar al propietario de los actos de terceros que puedan lesionar los derechos de propiedad.
• Obligación de pagar los tributos que correspondan, como el IRPF, en proporción a su derecho. Por otro lado, al usufructuario le corresponde pagar el IBI en su totalidad.
• Obligación de pagar los gastos de comunidad ordinarios, y los gastos de suministros y cualquier otro que sea atribuible al uso de la vivienda.