En un arrendamiento de vivienda, el principal derecho del arrendador es el de cobrar la renta que le paga el arrendatario, y su obligación esencial es poner la vivienda a disposición del inquilino y en condiciones de ser habitada.
No obstante, no son los únicos derechos y obligaciones que afectan al arrendador, como vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotros¿Dónde se regulan los derechos y obligaciones del arrendador de una vivienda?
El arrendamiento de vivienda es una materia que recibe una regulación específica en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que establece los derechos y obligaciones de las partes en el artículo 21 y siguientes.
En todo lo no contemplado en esta ley, se aplicará subsidiariamente la regulación contenida en el artículo 1546 y siguientes del Código Civil.
¿Qué derechos tiene el arrendador de una vivienda?
De acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador de una vivienda tiene los siguientes derechos:
Derecho a cobrar la renta
Como hemos dicho, el principal derecho que tiene el arrendador es el de recibir el importe de la renta puntualmente, es decir, en el lugar y momento pactados, que suele ser la vivienda arrendada, si no se hace el pago por domiciliación bancaria o transferencia, y el principio del mes, normalmente del día 1 al día 5.
Además del dinero de la renta, el arrendador tiene derecho a cobrar el importe de los suministros y otras cantidades asimiladas a la renta, para lo cual pueden haberse cambiado de titular, de modo que sea el inquilino quien las pague directamente, o bien puede haberse pactado que el arrendador le presente los recibos cada mes y el inquilino se los pague.
Derecho o deber de exigir una fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo contempla como una obligación para ambas partes, pero puede verse como un derecho para el arrendador.
El artículo fija una cuantía de una mensualidad en concepto de fianza, y el arrendador deberá devolverla al término del arrendamiento, una vez descontados los gastos ocasionados por reparaciones necesarias en la vivienda, o íntegramente, si no existe tal necesidad.
Si el arrendador deja pasar más de un mes desde la entrega de las llaves por el inquilino, deberá pagar la fianza incrementada con los intereses de demora.
Derecho a recuperar la vivienda
Obviamente, al término del contrato, el arrendador tiene derecho a recuperar la vivienda en el mismo estado en el que la entregó.
Si el inquilino ha hecho obras para las que necesita el consentimiento del arrendador, este tiene derecho a exigir que las retire y que restituya la vivienda a su estado original, pero, si prefiere mantenerlas, no tendrá obligación de pagárselas al inquilino.
Derecho a resolver el contrato si hay incumplimiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos también regula el derecho del arrendador a resolver el contrato por un incumplimiento de la otra parte en los siguientes casos:
- Si el inquilino no paga la renta o las cantidades asimiladas.
- Si el inquilino no paga la fianza.
- Si el inquilino subarrienda o cede la vivienda sin contar con su consentimiento.
- Si el inquilino provoca daños en la vivienda o ejecuta obras no autorizadas.
- Si se producen actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en la vivienda.
- Si el arrendatario no destina la vivienda al uso convenido en el contrato.
¿Qué obligaciones tiene el arrendador de una vivienda?
Aparte de la obligación de exigir el pago de la fianza, que como hemos visto es más un derecho que un deber, el arrendador tiene los siguientes deberes:
Deber de poner la vivienda a disposición del inquilino
El deber principal del arrendador es poner la vivienda a disposición del arrendatario en adecuadas condiciones de habitabilidad, que permitan disfrutar de ella pacíficamente.
Además, deberá abstenerse de obstaculizar o perturbar el uso de la vivienda por parte del inquilino, incluso en caso de impago de la renta, ya que puede cometer con ello un delito de acoso inmobiliario.
Deber de realizar las reparaciones necesarias
Para garantizar que en todo momento se cumplen las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el arrendador es responsable de realizar a su costa todas las reparaciones necesarias.
Como excepción, no tiene que ocuparse de las reparaciones menores que sean responsabilidad del inquilino, y que se deban al desgaste producido por el uso.
En caso de que la realización de las obras se prolongue por espacio de más de 20 días, el arrendador tendrá la obligación de reducir el precio del alquiler en la proporción en que haya resultado afectado el uso de la vivienda.
Por último, tampoco tiene el arrendador la obligación de realizar reparaciones si la vivienda se destruye por causa no atribuible a él.
Deber de avisar al inquilino de las obras de mejora
El arrendador tiene derecho a realizar en la vivienda las obras de mejora que estime oportunas, y el inquilino tendrá que aguantarlas siempre que no sea posible posponerlas hasta la finalización del contrato.
Son obras de mejora las que no son estrictamente necesarias para mantener el buen estado de la vivienda.
No obstante, el arrendador tiene la obligación de notificar al inquilino por escrito con una antelación mínima de 3 meses, informándole de su intención de hacerlas, de la naturaleza de la obra, del coste y de las fechas de inicio y finalización.
Deber de informar de su intención de vender
El arrendador puede enajenar la vivienda cuando lo desee, y el nuevo adquirente deberá respetar el arrendamiento en los términos que establece la ley.
Sin embargo, el inquilino tiene también un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda alquilada, por lo que el arrendador deberá notificarle fehacientemente su intención de venderla, con el fin de que pueda ejercitar su derecho de tanteo.
En la notificación, que deberá ser escrita y con una antelación mínima de 30 días a la puesta en venta de la vivienda, se deberá indicar el precio de la transmisión y las condiciones esenciales del negocio.
Si el arrendador incumple el deber de notificar, y se realiza la venta, el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto, deshaciendo la venta hecha a un tercero y adquiriéndola él.