La plusvalía municipal es la forma en que se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo de titularidad municipal, directo y de recaudación voluntaria para la entidad local.
La venta, transmisión o constitución de un derecho sobre un bien inmueble urbano es el objeto de este impuesto.
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Contacte con nosotros¿Cuándo se presenta la declaración?
Es distinta la presentación de la comunicación del IIVTNU a su pago. En ocasiones, puede ocurrir que exista una exención a la retribución del impuesto, pero que continúe siendo obligatoria su declaración.
La presentación del IIVTNU también varía según si se trata de una transmisión gratuita (lucrativa) o de una compraventa (onerosa). En una donación la realizará el donante, mientras que si se lleva a cabo mediante contraprestación, será el adquirente.
La obligación se pone de manifiesto cuando se ha transmitido el bien inmueble o se ha constituido un derecho sobre él. El plazo es de 30 días hábiles desde que se produzca la transmisión, es decir, sin contar fines de semanas ni festivos, o de 6 meses desde el fallecimiento si estamos ante una herencia.
La exigencia de la presentación de la declaración, además, no va ligada a que haya habido un aumento de valor, por ejemplo, porque el transmitente haya vendido el bien a un precio mayor del que lo compró. Es suficiente con que exista dicha transmisión o constitución del derecho.
Al margen de la presentación, el abono del tributo recaerá sobre el vendedor y en una donación, sobre quien percibe el bien inmueble, es decir, sobre el donatario. No obstante, en el supuesto de que el vendedor resida en el extranjero, será el comprador quien sustituya al contribuyente y haga frente al pago de sus obligaciones fiscales.
¿Quién está exento de pagar el IIVTNU?
Si bien existe la obligación de declarar el IIVTNU aunque no haya habido incremento de valor en la transmisión del inmueble, si se da esta circunstancia no será necesario pagar el impuesto.
Lo mismo ocurre si la entrega del bien inmueble se demora hasta que se cumpla alguna condición reflejada en el contrato de compraventa, en cuyo caso estaremos ante una condición suspensiva.
Por otro lado, si hay incremento de valor, este estará exento si la transmisión se realiza a favor del Estado y sus Organismos Autónomos, de la Cruz Roja, de personas o Entidades a las que se le reconozca una exención en un Convenio o en un Tratado, de titulares de concesiones administrativas, de entidades Gestoras de la Seguridad Social, de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia o de instituciones benéficas.
Asimismo, en el municipio de Murcia existe una exención del impuesto si el bien inmueble urbano que se transmite se encuentra dentro del Conjunto Histórico-Artístico o si la Ley 4/2007, de 16 de marzo, de Patrimonio Cultural de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia lo ha declarado como Bien de Interés Cultural.
Tampoco se tendrá que pagar la plusvalía local si la transmisión del bien inmueble se ha realizado para saldar la deuda hipotecaria, lo que se conoce como dación en pago.
Por último, los inmuebles urbanos que se transmitan en Murcia tendrán una bonificación del 95% en su cuota íntegra en las herencias de una vivienda habitual o de los locales afectos a actividades económicas a favor de los hijos.
Para que la Administración considere que se ha transmitido la vivienda habitual, la persona fallecida (causante) deberá haber estado empadronada en ella un mínimo de dos años.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Murcia?
El cálculo de la plusvalía municipal en Murcia se lleva a cabo teniendo en cuenta el tipo de gravamen fijado en su ordenanza, que es del 30%, así como las reglas para el método de estimación objetiva o de estimación directa que se aprueben en ella. Se podrá utilizar el más beneficioso.
El método de estimación objetiva tendrá en cuenta el valor del terreno multiplicado por un coeficiente. Para conocer dicho coeficiente, la ordenanza remite al artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Al resultado de la multiplicación, se le aplicará el tipo de gravamen del 30%.
A estos efectos, el valor del terreno será el indicado en el recibo del IBI con una reducción del 40%. Los coeficientes que se deben considerar son:
- Inferior a 1 año: 0,14
- 1 año: 0,13
- 2 años: 0,15
- 3 años: 0,16
- 4 años: 0,17
- 5 años: 0,17
- 6 años: 0,16
- 7 años: 0,12
- 8 años: 0,10
- 9 años: 0,09
- 10 años: 0,08
- 11 años: 0,08
- 12 años: 0,08
- 13 años: 0,08
- 14 años: 0,10
- 15 años: 0,12
- 16 años: 0,16
- 17 años: 0,20
- 18 años: 0,26
- 19 años: 0,36
- Igual o superior a 20 años: 0,45
Por su parte, para el método de estimación directa se calculará la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Al resultado, también se le aplicará el tipo de gravamen del 30%.
Por ejemplo, supongamos que una persona transmite un inmueble por 150.000 euros, el cual compró por 100.000. La transmisión se produce a los cinco años y dos meses desde su compra. El valor catastral es de 50.000 euros, 30.000 correspondientes al valor de la construcción y 20.000 correspondientes al valor del suelo.
El cálculo mediante el método de estimación objetiva tiene en cuenta el valor del terreno multiplicado por el coeficiente. El valor del terreno es de 20.000 euros, a los que por defecto hay que hacerle una reducción del 40%.
20.000 euros - 40% = 12.000 euros.
Los 12.000 euros hay que multiplicarlos por el correspondiente a cinco años, ya que se cuentan años completos.
12.000 euros x 0,17 = 2.040 euros.
Este resultado es lo que llamamos base imponible. A ella, debemos aplicarle el tipo de gravamen del 30% recogido en la ordenanza.
2.040 x 30% = 612 euros.
Esta cuantía resultante es la que se debe abonar por el tributo, siempre y cuando sea más favorable que la de estimación directa.
El cálculo por estimación directa se realiza restando los 150.000 euros de la transmisión y los 100.000 euros de la adquisición, lo que da un resultado de 50.000 euros. A esta base imponible, tenemos que aplicarle el tipo de gravamen.
50.000 euros x 30% = 15.000 euros.
Para el contribuyente es más favorecedor pagar 612 euros que pagar 15.000 euros, por lo que se debe considerar el método de estimación objetiva. Como resultado, pagará 612 euros de plusvalía.
¿Qué documentación hay que tener para pagar la plusvalía?
La declaración de la plusvalía municipal deberá ir acompañada de la escritura pública de compraventa o del documento sustitutivo, como la carta de pago, un auto judicial o un documento privado.
Además, si en la escritura pública no aparece el valor catastral del inmueble que se ha transmitido, será necesario adjuntar el último recibo del IBI. Igualmente, en el supuesto de que no se refleje en la escritura, se deberán hacer constar los anteriores títulos de propiedad.
Si se trata de una herencia todavía sin adjudicar o sin aceptar, se deberá añadir a la declaración el testamento, los títulos de adquisición de los inmuebles por parte del causante, el certificado de defunción y el de registros de actos de última voluntad, así como el resguardo del modelo 650 de Sucesiones y Donaciones (ISD).
Por último, si no ha habido incremento de valor en la transmisión y se alega la no sujeción al impuesto, será necesario aportar junto con la declaración la escritura pública o la declaración del ISD.