Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, es normal que surja la necesidad de reparar averías y posibles desperfectos en la vivienda, sin que arrendador y arrendatario tengan muy claro a quién de ellos le corresponde costear las reparaciones.
Para aclarar la duda, hay que acudir a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y a las interpretaciones jurisprudenciales sobre los preceptos legales, tal y como vamos a ver.
Podemos ayudarle
En Simarro & García Abogados encontrará abogados especialistas en arrendamientos en Murcia. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Qué reparaciones debe realizar el inquilino en la vivienda arrendada?
El arrendatario tiene la obligación de usar la vivienda arrendada con la diligencia debida, velando por su adecuado mantenimiento y evitando la producción de daños y deterioros, ya que, al concluir el tiempo del arrendamiento, debe devolver la vivienda al arrendador en el mismo estado en que la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el uso normal y el transcurso del tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil).
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el alcance de las obligaciones de arrendador y arrendatario en relación con la conservación de la vivienda. De acuerdo con dicho artículo, corresponden al arrendatario las siguientes reparaciones:
Pequeñas reparaciones
El inquilino o arrendatario tiene la obligación de hacer frente a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La ley no aclara qué se debe entender por pequeñas reparaciones, por lo que, en caso de duda, será necesario estudiar el caso concreto para determinar si la reparación es de este tipo o no.
En una primera aproximación, se entiende que una pequeña reparación será la que se deba al uso normal de la vivienda y de los elementos que la integran y que no implique un coste elevado. Además, no debe afectar a los elementos estructurales.
Deterioro imputable al arrendatario
Por otro lado, el propio artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite a los artículos 1563 y 1564 del Código Civil para delimitar las obligaciones del inquilino con respecto al deterioro sufrido por la vivienda.
De acuerdo con ambos artículos, será imputable al arrendatario, y por tanto será este quien debe hacer frente a las reparaciones correspondientes, el deterioro o pérdida que sufra la vivienda, salvo que pruebe que se ocasionado sin culpa suya.
Además, será también responsable del deterioro causado por las personas que conviven con él en la casa.
En cualquier otro caso, se entiende que el deterioro, y por tanto la reparación oportuna, es responsabilidad del arrendador.
También se trata de una delimitación muy difusa, y en caso de duda será necesario estudiar las circunstancias concretas.
¿Qué criterios sigue la jurisprudencia con respecto a la obligación de reparar la vivienda?
La necesidad de realizar reparaciones es habitual en el arrendamiento, por lo que existe abundante jurisprudencia sobre la cuestión. De ella se pueden extraer los criterios que siguen los tribunales en caso de duda:
- Si la reparación es de poca cuantía y recae sobre elementos desgastados por un uso normal y adecuado, corresponden al inquilino. Por ejemplo, una pequeña reparación en una puerta que no cierra bien o una pequeña avería en el aparato de aire acondicionado, después de haber estado funcionando correctamente por un tiempo.
- Si la reparación implica la sustitución de una pieza de poco valor, también se entiende que se debe a un desgaste normal atribuible al inquilino. Por ejemplo, si hay que cambiar una pieza de un grifo o de un sanitario, o sustituir un elemento de escaso valor de un electrodoméstico.
- Si la avería requiere la sustitución total del aparato, elemento o electrodoméstico por otro nuevo, en principio corresponde al arrendador, pero depende: si ha transcurrido poco tiempo de arrendamiento, se entiende que la avería no es atribuible al inquilino, pero en caso contrario sí puede ser su responsabilidad. También se tiene en cuenta si el uso del aparato ha sido adecuado o negligente, y en este segundo caso, la reparación corresponde al inquilino.
- Ocurre lo mismo si la avería en el elemento o aparato se debe al desgaste producido por el transcurso del tiempo, en cuyo caso habrá que valorar si el inquilino ha tenido tiempo suficiente para ser el responsable.
En general, el inquilino es el responsable del mantenimiento cotidiano de la vivienda y de reponer los elementos que sufran desgaste por un uso normal, y el arrendador deberá a su vez hacer frente a las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad.
¿Qué tener en cuenta al redactar el contrato de alquiler?
Dado que la ley no establece qué se considera pequeña reparación o deterioro imputable al arrendatario, conviene redactar el contrato de arrendamiento de la forma más detallada posible para prever las posibles situaciones que se pueden presentar y determinar con claridad quién es el responsable de cada reparación.
Esto evitará problemas futuros y tener que acudir a los tribunales por cada caso dudoso.
Además, es conveniente que el inquilino verifique el estado de la vivienda y de sus elementos al inicio del arrendamiento y deje constancia documental y fotográfica de lo observado, comunicando al arrendador desde el primer momento cualquier avería o desperfecto que pueda observar, tanto al principio del alquiler como durante el transcurso del mismo.