Cuando los contratos de arrendamiento tienen fecha cierta y han sido pactados a término determinado y dicho término o plazo ya ha transcurrido completamente, sus efectos finalizan.
El efecto principal del arrendamiento, que es la posesión del bien por una persona distinta a su propietario, termina con el vencimiento del plazo del contrato. Pero puede suceder que, en virtud de las buenas relaciones contractuales, el arrendador no le haga saber al arrendatario que debe devolver la posesión del bien arrendado.
Si este es el caso, estamos en presencia de la tácita reconducción arrendaticia.
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Contacte con nosotrosComo resultado del desinterés del propietario por obtener de nuevo la posesión del bien, la ley le da carácter inercial a la posesión del tercero, la cual se prolonga de acuerdo a ciertas reglas. Opera entonces la tácita reconducción del contrato de arrendamiento original, se considera que las partes han convenido nuevamente en celebrar el mismo contrato, en las mismas condiciones, y por tanto, sin desplazamiento de la posesión.
En este sentido, el bien nunca deja de estar en posesión del arrendatario mientras eso suceda y este no lo entregue o abandone.
Para explicar con detalle cuál es la naturaleza jurídica de la tácita reconducción, es interesante recordar que en principio se le tiene por consecuencia de las satisfactorias relaciones contractuales entre arrendador y arrendatario. Se entiende entonces que la ley recoja en su texto una institución que seguramente tiene origen consuetudinario.
Consideraciones acerca de la tácita reconducción
El carácter extensivo del contrato que adquiere vigencia por tácita reconducción no es unívoco, es decir, no existe pleno acuerdo al respecto. Los autores e intérpretes dividen sus opiniones acerca del carácter de la nueva situación que la tácita reconducción plantea.
Se dice, por ejemplo, que cuando se opera en un contrato de arrendamiento indefinido, podría pensarse que se convierte en un contrato perpetuo, lo que entendemos no puede existir.
No puede hablarse con propiedad de un consentimiento presunto del arrendatario, puesto que lo ha obtenido a través de la certeza negativa de su notificación del fin definitivo del contrato. Sí puede entenderse que resulte presuntivo en el caso del arrendador, quien debe promover sin dudas las diligencias conducentes que hagan posible conocer al arrendatario que no permanecerá en posesión del inmueble con su consentimiento.
El plazo del nuevo contrato lo fija supletoriamente el Código civil. Subraya la jurisprudencia que indefinido y perpetuo son adjetivos distintos, solo uno de ellos aplicable a las obligaciones contractuales.
Los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 en España tuvieron por disposición especial una tácita reconducción por el término de tres años, vencidos los cuales se empezaron a aplicar las normas del Código Civil referidas al pago y monto de la renta y sus plazos.
Garantías otorgadas por terceros y obligaciones accesorias
Dentro de los contratos de arrendamiento pueden existir obligaciones accesorias. La opción de venta, o precontrato de compraventa del inmueble arrendado es una de ellas. Este caso plantea una excepción a las obligaciones arrendaticias que son reconducidas.
La obligación asumida en el contrato original no se reconduce, es decir, no existe en el contrato reconducido. En esos casos, el arrendador está en la situación de optar por conservar la opción y ejercerla o aceptar la reconducción simple del bien arrendado.
“Tampoco se extienden al nuevo contrato las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario” ha dicho la jurisprudencia, (Sentencia del Tribunal Supremo del 14 de septiembre de 2020).
Vale la pena preguntarse si las garantías hipotecarias propias, que en algunas legislaciones se exigen para arrendar, también dejarían de tener vigor por efecto de la reconducción.
En cualquier caso, estar asesorado en esta materia es muy importante, ya que hablamos normalmente de la vivienda, un valor protegido por la ley, y de cuyos beneficios no debe nadie desprenderse por ignorancia. Y ello aunque la progresividad en las políticas legislativas del momento tienden a considerar que la propiedad no debe ser la vía exclusiva de acceso a la vivienda.
El arrendamiento de viviendas propiedad pública ha sido y es muy exitoso en los regímenes de alto contenido previsional de Europa.
Plazos importantes en la tácita reconducción arrendaticia
El primero de los plazos a mencionarse es el de 15 días. Por dicho plazo debe permanecer el arrendatario disfrutando, con el consentimiento del propietario, de la posesión del bien arrendado para que opere la tácita reconducción. La jurisprudencia la ha definido entonces que tiene la naturaleza de un nuevo contrato.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Debe entenderse que el plazo de este nuevo contrato dependerá de la forma en que haya sido pactada la renta. Si fue pactada una renta anual, el contrato se entenderá celebrado nuevamente por un año. Si el contrato estipulaba una renta mensual, se prolongará por un mes, y así sucesivamente.
La tácita reconducción se extenderá por un término o plazo determinado por la forma como se haya pactado la renta en el contrato original.
El fraccionamiento de la renta en pagos mensuales no convierte la renta en mensual. Por ejemplo, un contrato de renta anual se prorroga por tácita reconducción.
El hecho de que la renta se divida en 12 cuotas a los efectos de su pago, no significa que la renta sea mensual. En consecuencia, para que la renta sea mensual, hay que recogerlo específicamente en los contratos.
Caso distinto es aquel en el que la renta se contrata por mes, semana, e incluso días.
Recomendaciones finales
Desde el punto de vista práctico, es conveniente evitar la aplicación de la tácita reconducción al pactar detalladamente lo que deba ocurrir al finalizar el contrato.
En algunas legislaciones la sucesiva aplicación de la tácita reconducción ocasiona que el contrato se repute a tiempo indeterminado y si a eso se le suma la posibilidad de ejercer derecho de preferencia para adquirir el bien, estaríamos prácticamente en presencia de un gravamen.
Eso sucede en los ordenamientos jurídicos proteccionistas, algunos de los cuales dejan a los propietarios ejerciendo finalmente una especie de nuda propiedad sobre sus bienes, al limitar su goce, disfrute, y limitar su disposición.