La finalización de un contrato de alquiler no siempre supone la terminación inmediata de la relación. A veces, si el inquilino permanece en el inmueble, esto puede dar lugar a que continúe el vínculo contractual en virtud de la tácita reconducción.
No obstante, el contrato de arrendamiento no se mantiene exactamente igual, ya que en realidad se configura una nueva relación contractual, como vamos a ver.
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Contacte con nosotros¿En qué consiste la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento?
La tácita reconducción es una figura jurídica por la cual, una vez extinguido un contrato de arrendamiento por expiración de su plazo y de todas sus prórrogas legales, el contrato se entiende renovado si el arrendatario continúa disfrutando del inmueble durante al menos 15 días sin oposición del arrendador.
Esta figura no está prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sino en el artículo 1566 del Código Civil, que resulta de aplicación supletoria en la materia.
Desde el punto de vista jurídico, la tácita reconducción no supone una mera prolongación del contrato anterior, sino la creación de una nueva relación contractual, aunque se mantengan en esencia las mismas condiciones.
¿Cuándo se produce la tácita reconducción?
La tácita reconducción se produce únicamente después de que el contrato de arrendamiento haya finalizado por completo, lo que implica que hayan transcurrido tanto el plazo inicialmente pactado como todas las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una vez alcanzado ese momento, si el arrendatario permanece en el inmueble durante al menos 15 días y el arrendador no manifiesta su oposición, se entiende que existe aquiescencia o tolerancia y, por tanto, que el contrato se ha renovado por tácita reconducción.
¿Cuáles son los requisitos para su aplicación?
Para que pueda apreciarse la existencia de tácita reconducción deben concurrir varios requisitos:
- Debe existir un contrato de arrendamiento válido que haya llegado efectivamente a su término, sin que subsista ninguna prórroga legal o convencional aplicable.
- El arrendatario debe continuar disfrutando del inmueble durante al menos 15 días después de la finalización del contrato, realizando un uso normal del mismo y no una mera ocupación residual o circunstancial.
- Debe darse una falta de oposición del arrendador, entendida como ausencia de requerimiento expreso para la devolución del inmueble. Basta con que el arrendador conozca la situación y no manifieste su voluntad contraria.
- El contrato original no debe contener un pacto que excluya la tácita reconducción, y ambas partes deben tener capacidad para contratar también en el momento en que surge la nueva relación, dado que se trata de un contrato distinto al anterior.
¿Qué consecuencias tiene la tácita reconducción?
La principal consecuencia de la tácita reconducción es la extinción del contrato de arrendamiento original y el nacimiento de un nuevo contrato entre las mismas partes, y además:
- Se mantienen, de forma general, las condiciones esenciales del anterior contrato, como la renta, el objeto arrendado o el destino del inmueble, pero no su duración.
- El contrato pasará a regirse por la normativa civil común, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Conforme al artículo 1567 del Código Civil, cesan las obligaciones asumidas por terceros para garantizar el contrato extinguido, como las de fiadores o garantes, salvo que se haya pactado expresamente su mantenimiento.
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Contacte con nosotros¿Qué duración tiene el nuevo contrato?
La duración del contrato nacido por tácita reconducción depende, con carácter general, de la periodicidad con la que se hubiera fijado el pago de la renta en el contrato anterior. Así, el nuevo contrato se entiende celebrado por años si la renta era anual, por meses si era mensual y por días si era diaria, conforme a lo dispuesto en el artículo 1581 del Código Civil.
No obstante, existe un régimen específico para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En estos casos, de acuerdo con la disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la tácita reconducción se produce por un plazo de 3 años, una vez agotadas las prórrogas legales correspondientes.
¿Es lo mismo que la prórroga tácita del contrato de alquiler?
La tácita reconducción no debe confundirse con la prórroga del contrato de arrendamiento, ya que se trata de figuras jurídicas distintas con consecuencias diferentes.
La prórroga está expresamente regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos y tiene como efecto la continuación del mismo contrato, que mantiene su identidad jurídica y sigue sometido a la normativa arrendaticia especial.
Por el contrario, la tácita reconducción se basa en el Código Civil y supone la creación de un nuevo contrato, aunque se conserven muchas de las condiciones del anterior. Además, solo puede producirse cuando ya han transcurrido todos los plazos de prórroga previstos en la ley y puede evitarse mediante un requerimiento oportuno del arrendador.