El fallecimiento del arrendador plantea con frecuencia dudas sobre la continuidad del contrato de arrendamiento de vivienda. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos regula de forma detallada los efectos que produce la muerte del arrendatario, no aborda de manera expresa qué sucede cuando quien fallece es el arrendador.
En este contexto, el arrendamiento puede mantenerse bajo determinadas condiciones, y sus efectos dependen de la naturaleza del derecho que ostentara el arrendador sobre la vivienda.
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Contacte con nosotros¿El fallecimiento del arrendador afecta al contrato de alquiler?
La muerte del arrendador no produce un efecto idéntico al que genera la muerte del arrendatario.
En el caso del arrendatario, la ley contempla diversas posibilidades de subrogación en favor de determinados familiares. Sin embargo, cuando quien fallece es el arrendador, el contrato no se extingue automáticamente, ya que, conforme al artículo 1257 del Código Civil, las obligaciones contractuales se transmiten a los herederos, que pasan a ocupar la posición de arrendadores.
Ahora bien, el modo en que esta transmisión afecta realmente al contrato depende de si el arrendador fallecido tenía sobre la vivienda un derecho de propiedad en pleno dominio o únicamente un derecho de usufructo. Esta distinción condiciona la continuidad del arrendamiento.
¿Qué ocurre si el arrendador fallecido era el propietario de la vivienda?
Cuando quien arrienda la vivienda es el propietario, la muerte del arrendador no interrumpe el contrato, sino que los herederos o legatarios de la vivienda reciben la propiedad del inmueble y quedan subrogados de pleno derecho en la posición del arrendador, debiendo respetar los términos pactados en el contrato y las prórrogas legales previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Como consecuencia, los herederos se convierten en nuevos arrendadores, con idénticas obligaciones frente al inquilino.
No obstante, existe un supuesto en el que el nuevo propietario puede recuperar la posesión de la vivienda antes de que finalicen las prórrogas obligatorias del arrendamiento, siempre y cuando se cumplan estrictamente los requisitos legales, como vamos a ver a continuación.
¿El heredero puede reclamar la vivienda si la necesita para sí?
El nuevo propietario puede recuperar la vivienda cuando la necesite para uso propio, pero solo si concurren los siguientes requisitos legales:
- Que el arrendador sea una persona física, circunstancia que normalmente se cumple cuando la vivienda se transmite mortis causa a un heredero.
- Que haya transcurrido al menos un año desde la formalización del contrato.
- Que la posibilidad de recuperar la vivienda para uso propio esté expresamente prevista por escrito en el contrato.
- Que la necesidad de ocupación afecte al arrendador, a un familiar en primer grado de consanguinidad o adopción o al cónyuge, en los supuestos previstos en la normativa aplicable.
- Que el arrendador notifique al inquilino dicha necesidad con una antelación mínima de 2 meses, indicando la causa que justifica la recuperación de la vivienda.
Si se cumplen estas condiciones, el arrendamiento se puede resolver anticipadamente, permitiendo al nuevo propietario ocupar la vivienda.
¿Qué ocurre con el arrendamiento si el arrendador fallecido era el usufructuario?
Cuando quien celebra el contrato no es propietario de la vivienda sino titular de un derecho de usufructo, el fallecimiento del arrendador tiene consecuencias diferentes. El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos celebrados por usufructuarios u otros titulares de derechos de goce análogos se extinguen cuando se extingue dicho derecho.
El usufructo se extingue, entre otras causas, por la muerte del usufructuario, según el artículo 513.1 del Código Civil. Esto implica que, al fallecer el usufructuario, que en este caso ostentaba la condición de arrendador, el arrendamiento cesa, sin que el propietario se encuentre obligado a mantenerlo. No obstante, el propietario puede decidir voluntariamente mantener al inquilino, formalizando un nuevo contrato con él, bajo las mismas o diferentes condiciones.
¿Cómo debe actuar el inquilino ante el fallecimiento del arrendador?
Ante el fallecimiento del arrendador, el inquilino debe continuar cumpliendo sus obligaciones contractuales y, en particular, abonando la renta en la forma y lugar pactados mientras no reciba una comunicación formal que indique lo contrario.
En caso de que surjan dudas sobre la persona legitimada para recibir el pago o si los herederos no aceptan la renta, el inquilino debe consignar los importes judicial o notarialmente, asegurando así el cumplimiento de sus obligaciones y evitando eventuales reclamaciones por impago.
Cuando los herederos del propietario comunican su condición de nuevos arrendadores, el inquilino debe atender sus instrucciones respecto al método de pago. En el supuesto de fallecimiento del usufructuario, el inquilino deberá esperar a que el propietario le notifique si desea celebrar un nuevo contrato, indicando en su caso las nuevas condiciones aplicables.