El comprador de una vivienda de segunda mano cuenta con mecanismos legales para protegerse ante la aparición de vicios o defectos que afectan gravemente a la habitabilidad o al valor del inmueble, y que permanecieron ocultos en el momento de la compraventa.
A continuación explicamos en qué consisten estos vicios, cuáles son los derechos del comprador y qué pasos debe seguir para ejercerlos.
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Contacte con nosotros¿Qué se considera un vicio oculto en una vivienda?
Un vicio oculto es un defecto que cumple los siguientes requisitos:
- Existía en el momento de la compraventa, aunque no fuese visible ni conocido por el comprador en ese momento.
- No era aparente, es decir, no podía ser detectado mediante una inspección razonable o sin conocimientos técnicos especializados.
- Es grave, porque compromete la funcionalidad, el uso o el valor de la vivienda. Por ejemplo, puede tratarse de humedades estructurales, problemas con la instalación eléctrica, defectos de aislamiento, aluminosis, filtraciones o cimentaciones defectuosas.
La clave está en que, de haber tenido conocimiento de dichos defectos, el comprador no habría adquirido la vivienda, o lo habría hecho exigiendo un precio inferior.
¿Cuándo puede exigirse responsabilidad al vendedor?
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos se encuentra regulada en el artículo 1484 del Código Civil, que impone al vendedor la obligación de responder si los defectos cumplen las condiciones indicadas.
El vendedor responde por los vicios ocultos aunque los desconozca. Sin embargo, si se demuestra que sí los conocía y no los reveló, se considera que actuó de mala fe, lo que habilita al comprador a exigir, además, una indemnización por los daños sufridos.
Por el contrario, no hay responsabilidad del vendedor en los siguientes supuestos:
- Cuando los defectos sean evidentes o fácilmente detectables, por ejemplo, grietas visibles o desperfectos constatables a simple vista.
- Cuando el comprador tenga conocimientos técnicos que le hubiesen permitido advertir los defectos (por razón de su oficio o profesión).
- Cuando el defecto no existía en el momento de la venta, sino que surgió con posterioridad.
¿Qué acciones puede ejercer el comprador ante la aparición de vicios ocultos?
El comprador dispone de dos acciones principales, que pueden ejercitarse de forma alternativa:
Acción redhibitoria
Consiste en solicitar la resolución del contrato de compraventa, devolviendo la vivienda al vendedor y recuperando el precio pagado. Es una medida adecuada en los casos más graves, donde los defectos hacen inhabitable el inmueble o inutilizan elementos esenciales.
Acción estimatoria o quanti minoris
Permite solicitar una reducción del precio, proporcional a la pérdida de valor causada por los defectos ocultos. Para ello, será necesario contar con un informe pericial que cuantifique de forma objetiva dicha pérdida.
Indemnización por daños y perjuicios
Si el comprador acredita que el vendedor actuó con conocimiento del defecto (mala fe), podrá acumular a cualquiera de las dos acciones anteriores una reclamación de daños y perjuicios, por los gastos, perjuicios económicos u otros daños sufridos.
¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos?
El plazo legal para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano es de 6 meses desde la entrega del inmueble. Se trata de un plazo de caducidad, lo que implica que no puede interrumpirse (salvo por la interposición de demanda) y, una vez transcurrido, se pierde la posibilidad de reclamar por esta vía.
¿Es obligatorio intentar una solución extrajudicial antes de demandar?
Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es obligatorio que, antes de acudir a los tribunales, el comprador intente una solución extrajudicial del conflicto mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
De no acreditar que se ha intentado dicha vía extrajudicial, la demanda será inadmitida.
¿Cómo se inicia la reclamación?
El proceso habitual para reclamar por vicios ocultos es el siguiente:
- Contactar con el vendedor, informándole de la existencia de los defectos y solicitando una solución (resolución o rebaja de precio). Es recomendable enviar un burofax con acuse de recibo para dejar constancia de la reclamación.
- Si no se alcanza un acuerdo, iniciar un procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos, como exige la ley.
- En caso de que tampoco prospere la vía extrajudicial, presentar demanda judicial ante el juzgado competente, adjuntando un informe pericial que acredite la existencia, antigüedad y gravedad del defecto.