Cómo reclamar los gastos de formalización de hipoteca

Reclamar gastos de hipoteca

Desde el año 2020, es posible reclamar los gastos originados por la formalización de la hipoteca. Esta es la consecuencia de que los tribunales hayan declarado abusiva esta cláusula del contrato.

Pero, hasta llegar hasta aquí, el camino no ha sido en absoluto sencillo.

La cláusula de los gastos hipotecarios obligaba a los clientes de los bancos a correr con todos los gastos originados por la formalización de su hipoteca. En un principio, esta cláusula se declaró nula, al generar un fuerte desequilibrio en el trato hipotecario con el banco, que perjudica claramente al cliente.

El problema surgió porque esta declaración de nulidad ha sido objeto de controversia, al no conocerse exactamente sus consecuencias. Por ejemplo, ¿la nulidad implica que el cliente recupera todos los gastos que pagó indebidamente, o solo una parte?

El tratamiento dado a esta cuestión ha ido cambiando en los tribunales nacionales. Por eso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha vuelto a pronunciar a favor de los clientes.

Su decisión permite que millones de afectados puedan reclamar este mismo año los gastos hipotecarios que pagaron indebidamente.

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La postura del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El reciente dictamen del TJUE indica que, si una cláusula de este tipo se declara abusiva, el juez nacional no puede denegar la devolución de esas cantidades indebidas.

Esto quiere decir que, en estos momentos, la reclamación de la cláusula de gastos hipotecarios conlleva la recuperación de todos los gastos. Excepto, eso sí, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es una buena noticia, aunque precisamente este impuesto es normalmente el gasto más importante de todos.

Se puede afirmar que el TJUE ha vuelto a cambiar las reglas del juego. Y es que el Tribunal Supremo se pronunció en su momento al respecto, afirmando que los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca debían ser repartidos entre ambas partes.

Tras la última palabra del TJUE, todos los clientes afectados por estas cláusulas abusivas pueden recuperar la totalidad de sus gastos, excepto el IAJD.

La opción de los acuerdos extrajudiciales

En su conjunto, los bancos españoles ya se han pronunciado, acatando el dictamen  del TJUE. Ahora bien, esto no ha supuesto para ellos un gran problema, ya que el IAJD debe ir a cargo del cliente, lo que supone una gran ventaja para las entidades.

Aun así, y a la vista de lo que ha ocurrido en otros casos similares, es bastante probable que la estrategia de los bancos consista en proponer acuerdos privados a los clientes. Estos acuerdos extrajudiciales les convienen, ya que están obligados a devolver todos los gastos cobrados indebidamente.

Lo habitual es que, junto al acuerdo, los bancos exijan que el cliente renuncie a posteriores reclamaciones. Y casi siempre los acuerdos suponen la devolución de solo una parte del total de gastos. Por su parte, los clientes suelen aceptar estos acuerdos extrajudiciales, porque se ahorran también el coste de los procesos judiciales.

Sin embargo, hay que tener cuidado y analizar bien cada caso en concreto, contando para ello con  la asistencia de un abogado especializado en Derecho Bancario.

¿Cuál es el plazo para reclamar la nulidad de la cláusula?

Respecto a la declaración de nulidad de la cláusula, no hay establecido ningún plazo de prescripción. Esto significa que se puede reclamar en cualquier momento. Pero, sobre la reclamación de los gastos pagados de más, hay que precisar que el plazo en este caso es de 5 años desde que se declara la nulidad de la cláusula.

Lo más frecuente es que la entidad financiera devuelva estas cantidades pagadas de más por el cliente si se declaran abusivas. No obstante, si no lo hace, habrá que reclamarlas e incorporar también los intereses que se hayan generado.

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