Proindiviso: qué es y cómo se extingue

Un proindiviso, también denominado condominio o comunidad de bienes, se refiere a la situación en la que la propiedad de un bien o derecho pertenece a varias personas simultáneamente.

Por su naturaleza, se puede suponer que es un régimen de propiedad difícil de gestionar, por lo que nuestro ordenamiento jurídico procura que su uso no sea muy extendido.

Aun así, en muchas ocasiones es inevitable su utilización, como ocurre en las herencias o en las liquidaciones matrimoniales tras el divorcio.

¿En qué consiste un proindiviso?

Como ya hemos adelantado, se trata de aquellos bienes o derechos que pertenecen a varias personas a la vez, que reciben el nombre de copropietarias o cotitulares.

Esta copropiedad no siempre permite al copropietario disponer con plena libertad de los bienes, como sucede con la herencia que reciben los hijos, pero cuyo usufructo corresponde al cónyuge viudo.

Funcionamiento y problemas de la comunidad de bienes o pro indiviso

La titularidad compartida de los bienes no es normalmente la mejor manera para administrarlos. Con mucha frecuencia, se generan conflictos entre los copropietarios, es por ello que nuestro ordenamiento jurídico atiende a estas situaciones facilitando su disolución en cualquier momento.

La administración de esta comunidad de bienes se basa siempre en el acuerdo entre los copropietarios. Y es que no se puede hacer uso del bien o derecho común sin contar con el consentimiento de los demás. Aunque sí de la parte propia, si ello es posible.

Así, por ejemplo, no se puede donar, vender o hipotecar el proindiviso sin el consentimiento de los demás propietarios. Pero sí se puede transmitir o vender la cuota de participación que se posea.

Hay que tener en cuenta que la cuota de participación de cada uno obliga a asumir las cargas que conlleve el proindiviso, como por ejemplo el pago de impuestos. Pero también permite la participación en las ganancias que se generen.

Ya sabemos que para administrar y usar el bien común es preciso el acuerdo de la mayoría de los copropietarios (no de sus cuotas). Eso sí, si el acuerdo de esa mayoría perjudica a un partícipe, este puede recurrir al juzgado para que adopte las decisiones que correspondan.

Un modo de facilitar la gestión del proindiviso es suscribir pactos o convenios entre los cotitulares. De esta forma, se puede acordar el régimen de adopción de acuerdos, de administración, las cláusulas de garantía, la división o disolución del proindiviso, etc.

La disolución de un proindiviso

Cuando estos acuerdos tampoco bastan para facilitar la administración del proindiviso, lo mejor es proceder a su disolución. Cualquier cotitular puede solicitar la disolución del proindiviso (también conocida como extinción del condominio), mientras no exista un pacto en contrario.

Al disolverlo, el proindiviso se divide entre los partícipes, y cada uno pasa a ser propietario en exclusiva de su parte. Sin embargo, esta disolución no suele ser en absoluto sencilla.

No hay muchos problemas cuando la comunidad de bienes es fácilmente divisible, como es el caso de una cuenta bancaria. Pero resulta complicado si no puede dividirse, como ocurre con un piso o un vehículo.

1) Disolución del proindiviso cuando es divisible

Cuando el proindiviso es fácilmente divisible, cualquiera puede solicitar su partición, dividiéndolo en lotes proporcionales a las cuotas de cada partícipe.

También se puede recurrir a compensaciones económicas entre lotes, cuando su valor estimado no corresponda exactamente a la cuota asignada.

Es el caso de dos viviendas en condominio de dos hermanos. Cada uno puede quedarse con una, y quien se quede con la de más valor abona la diferencia al otro, por ejemplo.

• Si para la división del proindiviso no se llega a un acuerdo, se puede recurrir a un árbitro que proponga la división en lotes. O a un mediador, que facilite el encuentro y las buenas relaciones. Por ejemplo, existe la posibilidad de recurrir a la conciliación notarial. Se trata de un procedimiento por el que los partícipes alcanzan un acuerdo con ayuda del notario, y este da fe del mismo mediante su elevación a escritura pública.
• Si, aun así, no se alcanza el acuerdo, se puede recurrir a los tribunales, contando con un abogado especialista en la materia. En este caso, será el juez quien decida el modo de dividir el patrimonio común.

2) Disolución del proindiviso cuando es indivisible

En este caso, (y también si, siendo divisible, así lo acuerdan los copropietarios para facilitar el reparto), la solución es vender todo el proindiviso y repartir el valor obtenido en función de las cuotas de cada uno.

Puede suceder que todos los copropietarios estén de acuerdo con esta venta, y que uno de ellos la realice con el permiso de los demás. O bien que se encargue la venta a un tercero.

En ambos casos, es recomendable que los copropietarios firmen un acuerdo sobre las condiciones de la venta, para evitar problemas futuros.

¿Qué ocurre si no hay acuerdo? Habrá que recurrir, entonces, a la subasta, que puede ser notarial o judicial.

Para la subasta judicial, se utiliza la denominada acción de división de la cosa común. El inconveniente de la subasta judicial frente a la notarial es que suele arrojar un resultado económico bastante inferior al de mercado.

En ambos casos, los copropietarios pueden hacer sus ofertas en la subasta, que se adjudicará siempre al mejor postor.

Como hemos visto, son muchas las ocasiones en las que ser partícipe de un proindiviso resulta complejo o problemático, por lo que contar con un buen abogado especialista resulta imprescindible.