El contrato de arras es un pacto privado entre las partes de un contrato de compraventa por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero que actúa como garantía de formalización de la venta de la vivienda en un plazo máximo establecido.
Pero ¿cuánto tiempo puede transcurrir entre la firma del contrato de arras y la formalización de la venta?
En este artículo vamos a aclarar las dudas sobre el tiempo de vigencia de un pacto o contrato de arras y las consecuencias de que transcurra sin que se formalice la compraventa.
Podemos ayudarle
En Simarro & García Abogados encontrará abogados especialistas en compraventas de inmuebles en Murcia. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Cuánto tiempo tienen comprador y vendedor para formalizar la venta desde la firma de las arras?
No existe un tiempo fijo establecido para escriturar la vivienda desde que se firma el contrato de arras. Las partes deben ponerse de acuerdo sobre este extremo y tener en cuenta el tiempo que cada una de ellas va a necesitar para solucionar las gestiones previas al contrato de compraventa, como son la concesión de la hipoteca, la puesta a disposición del inmueble vaciando su contenido (en su caso), etc.
Conviene ser precavidos y establecer un plazo generoso, ya que el plazo que se fija es máximo, pero no impide que la vivienda se escriture antes de que acabe.
En la práctica, se está fijando un plazo máximo de 6 meses, aunque se puede establecer uno menor.
Es posible prorrogarlo si se acerca su término y las partes no han solucionado aún los preparativos de la compraventa. No obstante, para poder prorrogar el plazo, deben concurrir unos requisitos:
- Que comprador y vendedor estén de acuerdo.
- Que las partes actúen de buena fe y estén haciendo todo lo posible para cumplir con el plazo inicial.
- Que se haya contemplado esta posibilidad en un anexo del contrato de arras.
También puede intentarse una prórroga en caso de que exista una causa de fuerza mayor que impida a alguna de las partes cumplir con el plazo establecido.
¿Qué ocurre si acaba el plazo fijado por el contrato de arras y no se escritura la venta?
Si a pesar de todos los intentos de ambas partes por cumplir con el plazo pactado, este transcurre sin que se formalice la compraventa, se producirán los efectos previstos en el contrato de arras, que serán diferentes según sea el tipo de arras que se hayan pactado, y según se trate de un incumplimiento por parte del comprador o por parte del vendedor.
Efectos del incumplimiento del plazo si se pactaron arras confirmatorias
Este tipo de arras es el que se entiende por defecto si las partes no han especificado en el contrato ningún otro.
Por el pacto de arras confirmatorias, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero que se entiende como anticipo a cuenta del precio total de la vivienda, y que actúa como garantía del compromiso de celebrar la compraventa. Su objetivo es asegurar la venta futura.
Si transcurre el plazo pactado y la compraventa finalmente no se produce, se entiende que ha habido incumplimiento, y las partes pueden obligarse a cumplir el compromiso acordado, además de exigir una indemnización por daños y perjuicios más el pago de los intereses que procedan.
Efectos del incumplimiento del plazo si se pactaron arras penales
Las arras penales actúan como indemnización de daños y perjuicios para la parte perjudicada por el incumplimiento de la otra parte. En virtud de este tipo de pacto, se fija una cantidad que la parte incumplidora habrá de pagar si la venta no se formaliza. Esa cantidad puede coincidir con la que se haya entregado en concepto de arras, en su caso, o consistir en una cantidad distinta.
Además, las partes no se liberan de su obligación de cumplir con lo acordado, y podrán obligarse mutuamente a formalizar el contrato de compraventa.
No obstante, habrá que hacer constar expresamente en el contrato tanto si el deudor puede liberarse del cumplimiento de la obligación pagando la pena, como si el acreedor puede exigir la pena además del cumplimiento de la obligación (artículo 1153 del Código Civil).
Efectos del incumplimiento del plazo si se pactaron arras penitenciales
Las arras penitenciales son las únicas que están contempladas expresamente en el Código Civil. Si se pactan las arras penitenciales, tanto el comprador como el vendedor podrán desistir del contrato sin tener que alegar ninguna causa y antes de que cumpla el plazo acordado.
En caso de desistimiento de una de las partes, o de incumplimiento de la obligación de formalizar la compraventa al término del plazo pactado, la parte perjudicada recibirá una compensación. Si incumple el comprador, perderá el dinero que entregó como arras. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver al comprador el doble del importe de las arras (artículo 1454 del Código Civil).
Dada la mayor libertad que este tipo de arras ofrece a los contratantes, la jurisprudencia hace una interpretación restrictiva, y solo entiende que se trata de arras penitenciales si las partes lo han especificado expresamente en el contrato. Si no, se considerarán arras confirmatorias.