Comprar una vivienda puede traer consigo más gastos de los previstos inicialmente. Uno de los más comunes son las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios, que en ocasiones se aprueban justo entre la firma del contrato de arras y la de compraventa.
Esto genera muchas dudas acerca de a quién corresponde legalmente asumir su coste: ¿al vendedor, que aún es el titular registral, o al futuro comprador, que ya se ha comprometido a la adquisición?
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Contacte con nosotros¿Qué es exactamente una derrama y cuándo se aprueba?
Una derrama es un gasto extraordinario aprobado por la comunidad de propietarios para hacer frente a necesidades que no se cubren con las cuotas ordinarias. Puede tratarse de obras importantes de rehabilitación, reformas en zonas comunes, instalación de ascensores o mejoras de eficiencia energética, entre otros supuestos.
Para que sea válida, debe haber sido acordada expresamente en una junta de propietarios, salvo que se trate de actuaciones obligatorias por ley (para mantener el estado de conservación del inmueble y de sus instalaciones), en cuyo caso pueden aprobarse directamente sin necesidad de votación ni acuerdo entre los propietarios.
A la hora de valorar sobre quién recae la obligación de pago de una derrama, hay que atender a la fecha de su aprobación.
¿A quién corresponde el pago de la derrama según la ley?
El artículo 17.11 de la Ley de propiedad horizontal establece que las derramas deben ser sufragadas por quien sea propietario del inmueble en el momento en que resulten exigibles. La clave, por tanto, es determinar en qué fecha concreta se aprobó la derrama, como ya hemos visto.
Cuando la aprobación tiene lugar antes de que se haya formalizado la compraventa, aunque exista un contrato de arras firmado, el propietario legal sigue siendo el vendedor. En principio, entonces, será este quien deba asumir el importe, salvo que se haya pactado otra cosa entre las partes.
¿Qué sucede si la derrama se aprueba tras el contrato de arras pero antes de la compraventa?
En relación con este supuesto intermedio es cuando surgen las dudas más frecuentes.
Aunque el contrato de arras ya se haya firmado, el propietario legal de la vivienda sigue siendo el vendedor hasta que se formaliza la compraventa en escritura pública. Por tanto, en principio, debería ser él quien se haga cargo.
Sin embargo, al haber ya un acuerdo de arras, se puede considerar que ambas partes han iniciado un proceso que debe completarse en unos términos concretos.
La práctica habitual es que este tipo de situaciones se aborden directamente en el propio contrato de arras, dejando claro si esas derramas intermedias las asumirá el comprador o el vendedor, o incluso que se prevea una posible compensación en el precio.
Cuando no existe esa previsión expresa, será necesario alcanzar un nuevo acuerdo, o incluso acudir a los tribunales si no se logra consenso.
¿Qué ocurre si nadie paga la derrama?
La Ley de propiedad horizontal contempla que la vivienda responde frente a la comunidad por determinadas deudas, independientemente de quién las haya generado.
El artículo 9.1 de la misma ley señala que el inmueble queda afecto al pago de los gastos comunes del año en curso y de los 3 años anteriores. Esto significa que, si el vendedor no abona una derrama pendiente, la comunidad puede reclamar su importe al nuevo propietario.
Por esta razón, resulta habitual que en la escritura de compraventa se declare si la vivienda está al corriente de pago con la comunidad o se indique expresamente qué deudas existen.
¿Puede el comprador reclamar la derrama al vendedor si no la conocía?
En los casos en que el comprador desconozca la existencia de la derrama en el momento de adquirir la vivienda, puede plantearse una reclamación judicial contra el vendedor. Esta puede fundarse en la acción por vicios ocultos si se considera que la existencia de la derrama constituye una carga relevante que no fue informada.
En ese caso, podría solicitarse una rebaja proporcional del precio (acción estimatoria) o incluso la resolución del contrato (acción redhibitoria) si concurren los requisitos legales. Y, si el vendedor actuó con mala fe, será posible reclamar incluso una indemnización por daños y perjuicios.
En cualquier caso, para reclamar por vicios ocultos, el comprador debe acreditar que no conocía la existencia de la derrama en el momento de la compra, y que su importe sea tal que pueda entenderse como un vicio grave.
¿Cómo prevenir conflictos sobre las derramas durante la compraventa?
Lo más recomendable es solicitar al administrador de fincas un certificado de deudas actualizado antes de firmar el contrato de compraventa. Este documento informará sobre el estado económico del inmueble respecto a la comunidad y si hay derramas pendientes o previstas, es decir, aún en tramitación (se están negociando pero no han sido aprobadas hasta esa fecha).
Con base en este certificado, comprador y vendedor podrán negociar quién se hace cargo de las derramas o incluso pedir una rebaja del precio si corresponde, y reflejar todo ello en el contrato de arras o en la propia escritura.
El asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario resulta clave para interpretar correctamente cada situación y garantizar que el reparto de responsabilidades queda bien definido antes de cerrar la operación.