En las comunidades de propietarios es frecuente que, al transmitir una vivienda o un local, surja la duda sobre quién debe afrontar las cuotas pendientes. La respuesta exige distinguir entre la obligación personal del propietario que generó la deuda y la afección real que la ley impone sobre el inmueble, que permite a la comunidad cobrar con preferencia y, en su caso, frente al nuevo titular, aunque dentro de unos límites.
Podemos ayudarle
En Simarro & García Abogados encontrará abogados especialistas en propiedad horizontal en Murcia. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Quién debe pagar las cuotas de la comunidad de propietarios?
Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, además de dotar el fondo de reserva de la comunidad. Las cuotas pueden ser ordinarias o extraordinarias, y estas últimas incluyen las derramas para necesidades puntuales (por ejemplo, una rehabilitación).
Conforme al régimen legal de propiedad horizontal, las derramas y cuotas corresponden a quien sea propietario en el momento en que resulten exigibles, lo que hace relevante tener clara la fecha de aprobación y vencimiento.
De acuerdo con el artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal, los créditos de la comunidad por las cuotas vencidas y derramas impagadas del año en curso y de los 3 años naturales anteriores gozan de preferencia en el cobro, y el inmueble queda afecto al pago (afección real), con independencia de quién fuera el titular cuando se originó la deuda.
¿Es posible reclamar al nuevo propietario las cuotas impagadas?
Sí, pero no porque el nuevo titular sea personalmente deudor de las cuotas generadas por el anterior, sino porque el piso o local está afecto legalmente a su pago en virtud de la afección real que recae sobre él, como ya hemos mencionado.
En consecuencia, la comunidad puede reclamar contra el piso local, aunque pertenezca al nuevo adquirente, dentro de los límites de la parte vencida de la anualidad en la que se produce la venta y de los 3 años naturales anteriores.
Esta responsabilidad del comprador es real y limitada, no estrictamente personal, y coexiste con la obligación personal del antiguo propietario que generó la deuda.
Cuando las derramas se aprobaron antes de la compraventa, el obligado principal es el vendedor por haber sido el propietario en la fecha de exigibilidad. No obstante, si no paga, la comunidad podrá dirigirse contra el inmueble en manos del nuevo titular dentro de los citados márgenes temporales.
¿Qué pasa si el nuevo adquirente no paga las deudas pasadas?
Si el nuevo propietario no atiende la reclamación por deudas anteriores dentro de los límites de la afección real del inmueble, la comunidad puede acudir a la vía de reclamación de cantidad.
Desde abril de 2025, se debe intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias o MASC (mediación, conciliación u otros), como requisito de procedibilidad, sin cuya acreditación no será admitida la demanda judicial que se pueda interponer más adelante.
De no existir acuerdo, la comunidad puede presentar demanda por el proceso monitorio especial previsto para reclamar las cuotas comunitarias, (aportando una certificación de deuda aprobada en junta) y solicitar medidas cautelares de embargo. La ejecución puede conllevar la subasta del inmueble.
Si el nuevo propietario acaba pagando para evitar el embargo, tendrá acciones para repetir contra el antiguo titular:
- Podrá exigir que le devuelva lo abonado por haber pagado una deuda que no le correspondía.
- Podrá valorar la opción de reclamar por vicios ocultos cuando el vendedor ocultó la existencia de la deuda o de una derrama en tramitación, con la posibilidad de solicitar reducción del precio o, en supuestos graves, la resolución, así como una indemnización si hubo mala fe.
¿Qué debe tener en cuenta el comprador de una vivienda o local antes de formalizar la compra?
Antes de otorgar la escritura, el comprador debería solicitar al administrador o a la comunidad una certificación actualizada del estado de deudas y cuotas y hacer constar su contenido en el contrato y en la escritura. Ello permite estar informado sobre las deudas existentes y pactar los ajustes oportunos en el precio o en la asunción de los pagos.
Si no se solicitó la certificación y, tras la compra, el nuevo titular se ve forzado a pagar deudas del anterior propietario, podrá reclamar después contra el vendedor lo satisfecho por obligaciones exigibles antes de la transmisión y, además, podrá plantear acciones por vicios ocultos si se cumplen los requisitos para ello, tal y como hemos explicado en los apartados anteriores.