Por el contrato de arras, el vendedor y el comprador formalizan su compromiso de celebrar la compraventa futura, pero a veces no es posible. Si el incumplimiento tiene su causa en un suceso imprevisible e inevitable que escapa del poder de actuación de las partes, se dice que hay un incumplimiento por causa de fuerza mayor.
En este caso, se plantea la duda de cuál es la responsabilidad de la parte incumplidora, teniendo en cuenta que el incumplimiento no es culpa suya.
Podemos ayudarle
En Simarro & García Abogados encontrará abogados especialistas en compraventas de inmuebles en Murcia. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Cuándo existe incumplimiento por causa de fuerza mayor?
Se entiende que hay incumplimiento por causa de fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir con las obligaciones del contrato se debe a una circunstancia imprevisible e inevitable, manifestada como una fuerza irresistible ajena al ámbito de actuación de las partes, y que altera las condiciones de una obligación.
Conforme a lo expuesto, la fuerza mayor debe ser un suceso:
- Imprevisible, y, como consecuencia, las partes no han sido capaces de anticiparse a su aparición.
- Inevitable. La parte afectada por la circunstancia de fuerza mayor no puede hacer nada por evitar que ocurra.
- Extraordinaria, motivo por el cual, es difícil de prever, ya que no es algo que ocurra de manera habitual.
- Fuera del ámbito de actuación de las partes. Los afectados no pueden haber tenido nada que ver en su producción ni haber intervenido de ninguna manera, y por eso no pueden evitarlo ni controlar sus efectos.
Son ejemplos de casos de fuerza mayor un incendio provocado por un rayo, un fenómeno natural catastrófico, una grave alteración del orden público surgida de manera sorpresiva, una guerra, etc.
Ejemplo reciente de un suceso de fuerza mayor fue la pandemia de Covid, que, entre otras cosas, alteró significativamente la situación económica de muchas personas.
¿Existe responsabilidad por incumplimiento de un contrato de arras por fuerza mayor?
El artículo 1105 del Código Civil establece una exoneración de responsabilidad en caso de incumplimiento por causa de fuerza mayor, por tanto, cuando se da un caso de fuerza mayor, las partes no son responsables del incumplimiento.
Para que opere la exoneración, la causa tiene que ser un suceso extraordinario ajeno a la voluntad del incumplidor, y debe probarse.
Por otro lado, no existe una definición clara y unívoca de qué sucesos constituyen fuerza mayor, por lo que las partes deberán acudir a los tribunales para dilucidar la cuestión, y quien alegue fuerza mayor deberá probar los siguientes extremos:
- Que el suceso cumple los requisitos que se exigen para entender que hay fuerza mayor.
- Que dicho suceso le ha imposibilitado cumplir con su obligación.
¿En qué puede consistir el incumplimiento del contrato de arras por fuerza mayor?
Como ya se ha dicho, quien alegue la concurrencia de fuerza mayor debe probar tanto su existencia como que esta circunstancia le ha impedido cumplir con su obligación.
En este sentido, el incumplimiento puede ser más o menos grave e irreversible, según cuál sea el alcance del evento adverso:
Si existe imposibilidad de cumplir con los plazos
Puede ocurrir que el evento de fuerza mayor no provoque una imposibilidad total de cumplir con la obligación, sino un retraso en los plazos pactados originariamente. En ese caso, la imposibilidad no es irreversible, y las partes pueden ponerse de acuerdo para pactar un nuevo plazo, si ambas tienen voluntad de salvar el contrato.
Si la parte cumplidora se niega a conceder una prórroga, es recomendable hacer uso de un medio fehaciente como el burofax para expresar la necesidad de ampliar el plazo debido a un suceso de fuerza mayor. Esto evitará que se pierda el derecho a reclamar posteriormente, y además deja patente la voluntad de cumplir con el contrato de arras.
Si existe imposibilidad total de cumplir con la obligación
El suceso de fuerza mayor puede afectar al contenido mismo de la obligación, haciendo imposible cumplir con ella. Por ejemplo, una persona puede perder el trabajo debido a un suceso extraordinario, y verse sin medios económicos para hacer frente a la compraventa.
Pero la imposibilidad puede ser discutida por la otra parte, y normalmente se hará necesario acudir a los tribunales para probar que no resulta posible cumplir con la obligación por causas ajenas a la voluntad de quien incumple.
Será el juez quien deba apreciar la existencia de fuerza mayor y sus consecuencias.
¿Cuáles son las consecuencias de un incumplimiento por fuerza mayor?
Cuando hay incumplimiento, según sea la modalidad de arras pactada, la otra parte puede exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación, y en algunos casos, incluso el pago de una indemnización por los perjuicios causados.
Sin embargo, si el incumplimiento de la obligación se debe a un suceso de fuerza mayor, y el juez lo aprecia así, la parte incumplidora puede recuperar las arras entregadas, si se trata del comprador, o verse exonerado de devolver el doble de su valor (o la cantidad que se hubiera pactado), si se trata del vendedor.
No obstante, lo más recomendable es celebrar un contrato de arras penitenciales, puesto que, en último término, este tipo de arras permite a ambas partes resolver el contrato sin necesidad de alegar ninguna causa, aunque con ello se pierdan las arras o haya que devolver el doble de su valor, según el caso.
¿La denegación de la hipoteca se considera fuerza mayor?
Un caso particular de incumplimiento es el debido a la denegación de la hipoteca, ya que no responde exactamente a las notas de suceso imprevisible e inevitable, ni tampoco es algo tan extraordinario que no sea posible anticiparse a ello.
Por ese motivo, no se considera un suceso de fuerza mayor, pero también es cierto que el comprador puede resultar doblemente perjudicado por ese motivo, sin haber podido hacer mucho por evitarlo.
Lo mejor es incluir una cláusula específica en el contrato de arras que contemple las consecuencias de que se dé este supuesto (“contrato de arras con cláusula de hipoteca”), permitiendo resolver el contrato y recuperar las arras entregadas, o bien ampliar el plazo en caso de que la concesión de la hipoteca se demore.