¿Cuáles son las diferencias entre las arras confirmatorias, penales y penitenciales?

En el ámbito de la compraventa inmobiliaria en España, el contrato de arras es un instrumento muy utilizado para garantizar el compromiso entre comprador y vendedor, o bien para establecer las consecuencias de un incumplimiento.

Existen distintas modalidades de arras, y la elección de una u otra puede tener consecuencias jurídicas relevantes en caso de que la compraventa no se produzca. En este artículo vamos a ver en qué consisten las arras confirmatorias, penales y penitenciales, y cuáles son sus diferencias.

¿Qué son las arras y qué función cumplen?

El contrato de arras es un auténtico contrato que se celebra con anterioridad a la firma del contrato de compraventa, y en el que las partes acuerdan las condiciones básicas de la operación y el compromiso de llevarla a cabo en un plazo determinado. 

Se constituye normalmente mediante la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador, con efectos distintos según el tipo de arras pactadas.

A diferencia de lo que ocurre en alguna legislación foral, como en la catalana, el Código Civil no regula expresamente el contrato de arras como figura autónoma, pero sí contempla en su artículo 1454 las llamadas arras penitenciales, aunque sin denominarlas así, mientras que las confirmatorias y las penales se han consolidado por vía jurisprudencial y doctrinal, asimilándose estas últimas a los contratos con cláusula penal.

¿Cómo funcionan las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias tienen por objeto reforzar el compromiso de compraventa, y el importe entregado se considera un anticipo del precio final. En caso de incumplimiento, no dan derecho al desistimiento unilateral, sino que la parte cumplidora puede:

• Exigir el cumplimiento del contrato, más los intereses devengados.
• Resolver el contrato, en caso de que no sea posible el cumplimiento, y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, más los intereses devengados.

No están reguladas expresamente en el Código Civil, pero la jurisprudencia las entiende aplicables de forma preferente cuando el contrato no especifica otro tipo de arras.

¿Cómo funcionan las arras penales?

Las arras penales no están previstas expresamente en el Código Civil, pero se les aplica la normativa relativa a las obligaciones con cláusula penal (artículos 1152 a 1155).

Este tipo de arras tampoco permiten el desistimiento, ya que pretenden asegurar el cumplimiento del contrato, de modo que, en caso de incumplimiento, habrá que hacer frente a la penalización pactada, con las siguientes consecuencias:

• El pago de la penalización no exime del cumplimiento de la obligación, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario.
• La parte cumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o el pago de la penalización previamente pactada, pero solo podrá pedir ambas cosas si se pactó así expresamente.
• El juez podrá atenuar el importe de la penalización si el deudor cumple en todo o en parte.

La penalización suele consistir en que el comprador pierda la cantidad entregada o pactada, o que el vendedor debe entregar una cantidad pactada o el doble de la cantidad entregada.

¿Cómo funcionan las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son las únicas expresamente contempladas en el Código Civil (artículo 1454), y son las únicas que permiten a las partes desistir lícitamente del contrato, sin necesidad de alegar causa, a cambio de una compensación:

• El comprador que desiste pierde la cantidad entregada.
• El vendedor que desiste debe devolver el doble.

Su finalidad, por tanto, no es asegurar el cumplimiento de la obligación, sino concretar el importe de la compensación en caso de desistimiento, y la jurisprudencia hace una interpretación restrictiva, exigiendo que el contrato exprese claramente que se trata de arras penitenciales.

¿Cuáles son las diferencias entre los tres tipos de arras?

Las arras confirmatorias, penales y penitenciales se diferencian entre sí en su naturaleza y finalidad, en su regulación, en la forma de pactarlas y en las consecuencias de su incumplimiento.

Finalidad de las arras

Como ya hemos mencionado, las arras penitenciales son las únicas que permiten el desistimiento, ya que su finalidad no es asegurar el compromiso de compraventa, como sí ocurre con las arras penales y las confirmatorias, sino fijar el alcance de la compensación en caso de que una de las partes decida no seguir adelante.

Regulación de las arras

Las arras penitenciales son las únicas reguladas en el Código Civil, mientras que para las arras penales se aplican las normas que regulan las cláusulas penales en los contratos, y las arras confirmatorias han tenido que ser definidas por la doctrina y la jurisprudencia, y están plenamente aceptadas.

Forma de pactar las arras

Pese a que el Código Civil da prevalencia de las arras penitenciales en caso de que no se especifique el tipo de arras acordadas, la jurisprudencia entiende que se debe hacer una interpretación restrictiva, y que solo se podrá aplicar este tipo si se pacta expresamente en el contrato.

Por el contrario, si el contrato de arras no especifica el tipo, se entenderá que se trata de arras confirmatorias. 

Consecuencias del incumplimiento

Mientras las arras penitenciales permiten el desistimiento sin más obligación que compensar a la otra parte con una cantidad equivalente al importe de las arras, las confirmatorias y las penales no permiten que el deudor se libere de la obligación ni siquiera pagando una penalización (salvo que se pacte así), de modo que la otra parte podrá exigir el cumplimiento.

¿Qué hay que tener en cuenta al redactar al contrato de arras?

La elección del tipo de arras debe responder al interés concreto de las partes y su disposición ante un posible incumplimiento, por lo que las partes deben asegurarse de reflejar claramente en el contrato:

• El tipo de arras que se pactan, puesto que a falta de un pacto expreso se aplicarán las confirmatorias y las partes no podrán desistir.
• El plazo a partir del cual se entiende que se ha producido un incumplimiento.
• Las consecuencias del incumplimiento o desistimiento. 
• Todas las cláusulas necesarias para evitar conflictos de interpretación en el futuro, para lo cual es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado desde el primer momento.