Llevar a cabo una compraventa no siempre es tan rápido como sería deseable, sobre todo cuando se trata de una propiedad inmobiliaria. De ahí que en muchas ocasiones, cada una de las partes desee que la otra se comprometa a lo acordado.
Precisamente con este fin surge el contrato de arras, figura jurídica que te explicaremos a continuación.
Podemos ayudarle
En Simarro & García Abogados encontrará abogados especialistas en compraventas de inmuebles en Murcia. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado por el que las partes se comprometen a la compraventa de una propiedad en el futuro, una de ellas como vendedora y la otra como compradora.
Esta última entrega una determinada suma de dinero que irá a cuenta del precio total de la propiedad que es objeto del contrato.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
El contrato de arras se firma con un doble objetivo:
- Que el comprador se reserve el derecho a la compra del bien, a cambio del pago de una cantidad de dinero que irá a cuenta del total a pagar.
- Que el vendedor se comprometa a entregar la propiedad al comprador, respetando las condiciones acordadas en el contrato.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
En función de cuál sea la finalidad concreta del acuerdo, el Tribunal Supremo ha admitido tres modalidades de contratos de arras.
Antes de ver cuáles son estos tipos, debemos destacar que si en el contrato no se especifica nada, se considera que las arras son confirmatorias.
Aclarado lo anterior, veamos qué clases de arras existen y qué implica cada una:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias se fijan con el fin de confirmar el compromiso de ambas partes con la futura compraventa. Suponen un anticipo del total del precio, por lo que la suma entregada con el contrato de arras se considera el primer plazo de dicho precio.
Si se produce un incumplimiento, las partes no podrán rescindir el contrato de forma unilateral, sino que se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.
Así pues, en virtud de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil, el perjudicado podrá escoger entre exigir que se cumpla lo acordado, o que se resuelva la obligación. En ambos casos, con el resarcimiento de los daños y el abono de los intereses correspondientes.
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
(...)
Cuando el perjudicado opte por exigir el cumplimiento, podrá solicitar la resolución después si no resulta posible tal cumplimiento.
Arras penales
Este tipo de arras funcionan como garantía de que se cumplirá el contrato. Es decir, en caso de incumplimiento, el comprador perderá todas las arras o parte de ellas, y al vendedor le corresponderá su devolución y la cantidad estipulada en el contrato.
Además, cabe la posibilidad de que se exija el cumplimiento del resto de las obligaciones contractuales (artículos 1152 a 1154 del Código Civil).
Las arras penales serán las que acuerden las partes en el contrato. No obstante, lo habitual es que el vendedor las devuelva en doble cantidad, y el comprador pierda toda la cantidad que ha entregado.
Arras penitenciales o de desistimiento
Este tipo de arras son las únicas reguladas de manera específica en el Código Civil, en concreto en el artículo 1454, según el cual:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Es decir, las partes pueden desistir de forma libre de cumplir el contrato de compraventa, en lugar de considerarse que se ha producido un incumplimiento del mismo.
Si esto sucede, el comprador perderá las arras, mientras que el vendedor tendrá que devolverlas por duplicado.
Solo se podrán aplicar las arras penitenciales cuando sus consecuencias se manifiesten expresamente en el contrato, y se haga referencia al artículo 1145 del Código Civil de forma literal.