Al comprar una vivienda, es habitual firmar un contrato de arras como garantía de que la operación se va a llevar a cabo. Pero surgen dudas cuando ese contrato no lo firma directamente el propietario, sino una agencia inmobiliaria. ¿Tiene validez legal ese acuerdo? ¿Qué consecuencias puede tener?
En este artículo vamos a analizar las posibles causas de que el contrato de arras esté firmado por la inmobiliaria y cuáles son las consecuencias en cada caso.
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Contacte con nosotros¿Qué es un contrato de arras y quién debe firmarlo?
El contrato de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor por el que se entrega una cantidad de dinero en señal de compromiso para formalizar la compraventa de una vivienda. Legalmente, solo pueden firmarlo quienes están legitimados para disponer del inmueble, que son el comprador y el propietario.
La inmobiliaria no puede sustituir al propietario en la firma, salvo que cuente con un poder notarial expreso. En la mayoría de los casos, su papel debe limitarse a facilitar la operación, no a asumir compromisos en nombre propio.
Por tanto, antes de firmar, conviene comprobar siempre quién es el firmante y en qué calidad lo hace, ya que esto condiciona totalmente la validez del contrato.
¿Puede una inmobiliaria firmar un contrato de arras en su propio nombre?
No, salvo que sea la propietaria del inmueble o cuente con un poder notarial específico para firmar en nombre del vendedor. Si actúa como mera intermediaria, no está legalmente autorizada para vincularse con el comprador mediante un contrato de arras.
En la práctica, sin embargo, puede ocurrir que la inmobiliaria entregue un documento al comprador, le pida que lo firme y prometa hacerlo llegar al vendedor. En estos casos, el contrato no será válido hasta que lo firme también el propietario. Solo entonces adquiere efectos jurídicos.
¿Qué sucede si el contrato solo lo firma la inmobiliaria?
Si el contrato no cuenta con la firma del vendedor, no tiene validez como contrato de arras. Puede que el comprador haya entregado una señal creyendo que el acuerdo estaba cerrado, pero sin la firma del propietario no se ha formalizado ningún compromiso de compraventa.
En este contexto, es frecuente que la señal funcione como una reserva temporal del inmueble. Si el vendedor acepta y firma más adelante, el contrato será válido desde ese momento. Si no, la inmobiliaria deberá devolver el dinero al comprador.
Por tanto, es crucial no dar por hecha la venta hasta que esté firmada por ambas partes legitimadas.
¿Puede la inmobiliaria actuar como parte del contrato en otros supuestos?
Sí, hay dos escenarios específicos en los que la inmobiliaria podría intervenir de forma distinta:
- Si es la promotora del inmueble. En este caso, es también su propietaria, y por tanto puede firmar el contrato de arras directamente, como cualquier otro vendedor.
- Si el dinero entregado se destina a pagar servicios. A veces, lo que el comprador cree que son arras es en realidad una cantidad abonada por los servicios de intermediación. Todo dependerá de lo que se haya pactado por escrito.
Además, podría firmar un contrato en nombre del vendedor si tiene un poder notarial que lo permita, lo cual debe acreditarse debidamente.
¿Qué se puede reclamar si la venta no se lleva a cabo?
Si el contrato no lo firmó el propietario ni se ha ratificado por su parte, no se considera un contrato de arras legalmente válido. En ese caso, el comprador podrá reclamar la devolución de lo entregado, pero no exigir el doble por incumplimiento, ya que no se está incumpliendo un contrato de arras estrictamente, sino que se está reclamando por invalidez de contrato.
En cambio, si la inmobiliaria actuaba con poder notarial o como promotora, el contrato sí tiene validez plena y se aplicarán las consecuencias previstas según el tipo de arras pactado:
- pérdida del importe por parte del comprador si desiste, o devolución doblada si es el vendedor quien incumple, si se pactaron arras penitenciales,
- o bien penalización o indemnización, e incluso se podrá exigir a la inmobiliaria el cumplimiento de la obligación, si se pactaron arras confirmatorias o penales.
Por eso es tan importante tener claro quién firma, qué documentación acredita su poder de disposición y qué tipo de acuerdo se ha alcanzado. En caso de duda, contar con el asesoramiento de un abogado especializado puede evitar muchos problemas futuros.