¿Qué implicaciones tiene comprar una vivienda como cuerpo cierto?

A la hora de celebrar un contrato de compraventa de una vivienda, se puede fijar el precio por unidad de medida o hacerlo a tanto alzado, en atención a sus características físicas, sin que la superficie sea un factor determinante.

El sistema utilizado para fijar el precio del inmueble, sea en referencia a una unidad de medida o como cuerpo cierto, tiene efectos jurídicos relevantes que conviene conocer.

¿Qué es una compraventa como cuerpo cierto?

La compraventa como cuerpo cierto o a tanto alzado es aquella en la que las partes acuerdan un precio global por el inmueble, sin atender a su superficie exacta ni a un valor por unidad de medida. El objeto del contrato se define por sus características físicas, sus linderos y su configuración real, y no por la superficie que figure en el Registro de la Propiedad o en el catastro.

En esta modalidad, el comprador visita e inspecciona el inmueble y expresa su conformidad con el precio pactado, que no depende de su superficie, al contrario de lo que ocurre en la venta por unidad de medida, donde el precio se calcula en función de los metros cuadrados.

El Código Civil distingue claramente entre la venta por unidad de medida y la venta a precio alzado en los artículos 1469 a 1471, y se refiere en concreto a la venta por precio alzado en el artículo 1471.

¿Cuándo se entiende que la compraventa es como cuerpo cierto?

Para entender que se está ante una compraventa como cuerpo cierto, no es imprescindible que el contrato lo mencione así expresamente. La jurisprudencia y la práctica contractual consideran que existe compraventa como cuerpo cierto siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que exista un precio global fijado a tanto alzado. El precio no debe depender de la superficie ni estar expresado como resultado de multiplicar metros cuadrados por un valor unitario.
• Que el inmueble esté descrito materialmente y se delimiten sus linderos y sus elementos integrantes.
• Que el comprador haya inspeccionado físicamente el inmueble y muestre su conformidad. La revisión suele hacerse con técnicos, especialmente en inmuebles con características complejas.
• Que, aunque se mencione la superficie, esta no se utilice como referencia para fijar el precio. La jurisprudencia admite que exista compraventa como cuerpo cierto aun cuando en el contrato se exprese la superficie, siempre que dicha mención tenga valor meramente informativo y no determinante del precio.

En consecuencia, incluso cuando el contrato refleje la superficie, si el precio no deriva de ella, se entenderá que las partes han pactado un precio alzado y la compraventa será como cuerpo cierto.

¿Qué pasa si la superficie real no coincide con la que figura en el contrato?

Cuando la compraventa se acuerda como cuerpo cierto, la superficie expresada en el contrato o en los documentos oficiales carece de efectos para la determinación del precio. La conformidad del comprador se basa en la inspección del inmueble y no en su cabida exacta.

Por ello, si tras la compra se comprueba que la superficie real es superior o inferior a la mencionada en el contrato, no procede la modificación del precio ni cabe pedir la resolución del contrato solo basada en esa diferencia de superficie, como sí ocurre cuando el precio se pacta por unidad de medida.

En este caso, se presume que la superficie no ha sido determinante para la voluntad de las partes y su inexactitud no es causa para invalidar ni modificar el contrato, siempre que las demás características de la vivienda sean las acordadas.

Esta consecuencia se deriva expresamente del artículo 1471 del Código Civil, que impide revisar el precio en las ventas por precio alzado.

¿Se puede reclamar por vicios ocultos en una compraventa como cuerpo cierto?

Comprar como cuerpo cierto no significa renunciar a la protección legal frente a defectos ocultos. Esta modalidad únicamente afecta a las discrepancias relativas a la superficie del inmueble, pero no exonera al vendedor de su responsabilidad por vicios ocultos.

Los defectos ocultos se pueden reclamar si cumplen los requisitos legales: deben ser graves, no aparentes, preexistentes y de tal entidad que el comprador no hubiera adquirido el inmueble o lo habría hecho a un precio inferior.

El plazo general para reclamar es de 6 meses desde la entrega y, desde el 3 de abril de 2025, antes de interponer la demanda ante los tribunales civiles, es obligatorio un intento previo de negociación extrajudicial mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC).

El único límite relevante es que, en principio, no cabe reclamar por la sola diferencia de superficie, ya que esta queda excluida en la compraventa como cuerpo cierto.

¿Cómo actuar ante una compraventa como cuerpo cierto para evitar problemas?

Dado que esta modalidad concentra la responsabilidad del comprador sobre las comprobaciones previas, es fundamental actuar con prudencia antes de la firma. Algunas de las acciones que se pueden llevar a cabo para minimizar los riesgos son:

• Realizar una inspección exhaustiva del inmueble. Es aconsejable contar con profesionales técnicos que verifiquen la estructura, las instalaciones y cualquier elemento susceptible de generar defectos.
• Comprobar físicamente la correspondencia entre la descripción contractual y la realidad. Esto incluye linderos, anexos, garajes y trasteros, especialmente en inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
• Solicitar mediciones reales antes de la compra. Aunque la diferencia de superficie no permita reclamar después, es esencial conocer la cabida exacta para tomar decisiones informadas.
• Verificar que el contrato describe adecuadamente el inmueble. Cuanta mayor precisión exista respecto a los elementos incluidos y excluidos, menor será el margen de incertidumbre.
• Documentar las comprobaciones realizadas. Fotografías, informes técnicos y actas previas refuerzan la seguridad jurídica del comprador y facilitan eventuales reclamaciones por vicios ocultos.