¿En qué consiste el régimen de alquiler de renta antigua?

El alquiler de renta antigua constituye un régimen jurídico excepcional que afecta todavía a numerosos contratos celebrados hace décadas. Estos alquileres nacieron al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuyo carácter marcadamente proteccionista otorgaba al inquilino una posición privilegiada, y, con la Ley actual, este sistema ha quedado limitado a los contratos ya existentes.

En este artículo vamos a ver en qué consisten y cuáles son sus diferencias con la nueva normativa.

¿Qué se entiende por alquiler de renta antigua?

Se denomina alquiler de renta antigua al arrendamiento urbano celebrado antes del 9 de mayo de 1985. Estos contratos se rigen por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, desde 1994, por lo previsto en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Este régimen se caracteriza por la prórroga forzosa indefinida, que permite al arrendatario mantener el uso de la vivienda mientras viva, salvo que concurra alguna de las causas tasadas de extinción.

Además, las rentas parten de importes muy reducidos y su actualización está estrictamente limitada a reglas vinculadas al índice de precios al consumo y a las previsiones contenidas en la normativa transitoria.

¿Cuáles son sus principales diferencias con el arrendamiento actual?

Entendiendo por arrendamiento actual el celebrado tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, las diferencias esenciales entre este y el alquiler de renta antigua son las siguientes:

• Duración. Mientras el arrendamiento actual se limita a los plazos legales o a los pactados (si son superiores), el alquiler de renta antigua opera prácticamente como un contrato vitalicio sujeto a prórroga forzosa.
• Protección del arrendatario. El régimen antiguo impide al propietario recuperar la vivienda, salvo casos excepcionales. El sistema vigente concede mayor libertad al arrendador para no renovar o resolver, sin dejar de ser proteccionista para el inquilino.
• Rentas y actualización. La renta antigua se mantiene muy por debajo del mercado debido a los límites legales de actualización, frente a la actualización más flexible del arrendamiento moderno, aunque esta también está limitada por la Ley.
• Subrogaciones. Las posibilidades de subrogación en el alquiler de renta antigua son más amplias que en el régimen actual, que las limita estrictamente.
• Causas de resolución. La Ley de 1964 contiene un catálogo cerrado de causas de resolución que sigue siendo aplicable, en contraste con el marco más flexible del arrendamiento regulado por la Ley 29/1994.

¿Cuál es la duración del alquiler de renta antigua?

El contrato de renta antigua se prolonga mientras viva el arrendatario gracias a la prórroga forzosa reconocida por la normativa de 1964. Esta prórroga puede extenderse más allá del fallecimiento del inquilino si su cónyuge, pareja de hecho u otros familiares conservan el derecho de subrogación.

En consecuencia, la duración puede abarcar varias décadas e incluso superar una generación, con las limitaciones temporales establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para determinados sucesores, especialmente hijos subrogados sin discapacidad, cuyo derecho se extingue a los 2 años o al cumplir 25 años, según el caso.

¿Quién puede subrogarse en el contrato si fallece el inquilino?

La subrogación por fallecimiento del inquilino en contratos de renta antigua está regulada por la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 para viviendas. El orden de preferencia y los requisitos son los siguientes:

Subrogación en viviendas

• Cónyuge o pareja de hecho. Puede subrogarse siempre que hubiera convivencia en el momento del fallecimiento. El contrato continúa hasta el fallecimiento de la persona subrogada.
• Hijos. Si no existe cónyuge con derecho o este fallece, los hijos que hubieran convivido durante los 2 años anteriores al fallecimiento del arrendatario pueden subrogarse. Su derecho se extingue a los 2 años o cuando cumplan 25 años, salvo en supuestos de discapacidad igual o superior al 65 %, en cuyo caso la duración alcanza su vida natural.
• Ascendientes. En defecto de los anteriores, pueden subrogarse ascendientes que hubieran convivido durante los 3 años anteriores al fallecimiento y estuvieran a cargo del arrendatario.

El número de subrogaciones sucesivas es limitado y la ley no permite continuarlas indefinidamente. La falta de comunicación escrita al propietario en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento provoca la extinción del contrato.

Subrogación en locales comerciales

En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda rige la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994. Las reglas básicas son:

• Arrendatario persona física. El contrato se extingue por jubilación o fallecimiento, salvo subrogación del cónyuge que continúe la misma actividad. En determinados casos puede subrogarse un descendiente si se mantiene la actividad.
• Arrendatario persona jurídica. La extinción se produce en plazos fijos según la actividad desarrollada y la cuota del impuesto sobre actividades económicas.
• Contratos con plazo vigente en 1994. Se respeta el plazo pactado si es más favorable para el arrendatario.

¿Qué causas pueden motivar la resolución del contrato por el arrendatario?

El arrendatario puede resolver el contrato cuando el arrendador incumple sus obligaciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 prevé, entre otras, las siguientes causas:

• Perturbaciones. Cualquier actuación del arrendador que altere el uso pacífico de la vivienda o local.
• Falta de reparaciones necesarias. Incumplimiento del deber de conservación del inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad.
• Deficiente prestación de servicios. Incumplimiento de servicios vinculados a la vivienda o local, como agua caliente, calefacción o servicios comunes, cuando estén pactados o sean inherentes al inmueble.

¿Qué causas pueden justificar la resolución del contrato por el arrendador?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 recoge también un catálogo exhaustivo de causas que permiten al arrendador resolver un alquiler de renta antigua. Entre las más relevantes se encuentran:

• Falta de pago. Impago o retraso en el pago de la renta o cantidades asimiladas.
• Subarriendo o cesión inconsentida. Subarriendo sin autorización o cesión a título oneroso sin consentimiento del propietario.
• Transformación del uso. Cambio de uso de vivienda a local o viceversa sin consentimiento.
• Daños dolosos y obras no autorizadas. Obras que alteren la configuración o solidez del inmueble.
• Actividades ilícitas, insalubres, molestas, nocivas o peligrosas. Actividades realizadas en la vivienda o local que afecten a la convivencia o seguridad.
• Ausencia prolongada o existencia de otra vivienda adecuada. No ocupación durante más de 6 meses al año sin causa justificada o disponibilidad de otra vivienda adecuada en la misma localidad.
• Necesidad del arrendador o familiares. Supuestos de denegación legal de la prórroga forzosa por necesidad.
• Destrucción o siniestro del inmueble, ruina o expropiación. Situaciones que hacen físicamente imposible el uso del inmueble o motivan su devolución obligatoria.

¿Existe derecho de adquisición preferente en el alquiler de renta antigua?

En los contratos de alquiler de renta antigua el arrendatario conserva un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda o el local arrendado, lo que significa que, si el propietario decide vender el inmueble, el inquilino tiene la posibilidad de adquirirlo con prioridad frente a terceros, a través de las figuras del tanteo y del retracto.

Este derecho ya estaba reconocido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y se mantiene, con las matizaciones y excepciones previstas en la normativa transitoria, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que respeta la posición del arrendatario en los contratos sometidos a régimen transitorio.